增值税法实施后，出租土地如何缴纳增值税？

《中华人民共和国增值税法》（主席令第四十一号）第十条第（二）项规定，纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，除本条第四项、第五项规定外，税率为百分之九；第（三）项规定，纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项规定外，税率为百分之六。第十一条规定，适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为百分之三。

《财政部 税务总局关于增值税征税具体范围有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第9号）附件2《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（六）项规定，生产生活服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动以及为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动，包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务、文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务、加工修理修配服务和其他生产生活服务。

其中第5目规定，租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。

（1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。  

按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。  

融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。  

（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。  

按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。

将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。

光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

第二条规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他无形资产。  

技术，包括专利技术和非专利技术。

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

其他无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权（包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权）、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费以及其他不具实物形态，但能带来经济利益的资产。

《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）第六条规定，本公告自2026年1月1日起实施。除本公告和增值税法、增值税法实施条例、《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2025年第17号）外，在2025年12月31日前制发文件规定的国内环节增值税优惠政策同时停止执行。

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

增值税法实施后，在增值税法及其实施条例以及增值税征税具体范围中并没有明确出租土地按哪个税目缴纳增值税，财税〔2016〕47号规定，“纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。”，有些观点认为，增值税法实施后，以前的增值税政策全部失效了，出租土地不能再按照不动产经营租赁服务缴纳增值税了，而应该按照转让无形资产缴纳增值税。财政部、税务总局公告2026年第10号第六条规定，“本公告自2026年1月1日起实施。除本公告和增值税法、增值税法实施条例、《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2025年第17号）外，在2025年12月31日前制发文件规定的国内环节增值税优惠政策同时停止执行。”该文件规定的是自2026年1月1日起，以前的国内环节增值税优惠政策停止执行，而财税〔2016〕47号中“纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税”是对增值税税目的确定，并不是一项税收优惠。因此，该条款并没有失效。纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，仍然按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

可以参考两个税务机关的答复。

1.广西税务

2026年7月1日广西税务12366微信公众号发布的“【12366近期热点问答】6月24日～7月1日”。

五、纳税人开具不动产租赁发票时，税收分类编码如何选择？

答：纳税人开具不动产租赁发票时区分情况选择不同税收分类编码：

（一）出租住房的，自然人选择【个人出租住房（编码：3040502020102000000）】；企业、非企业类单位选择【其他住房租赁服务（编码：3040502020199000000）】。

（二）出租商铺、店铺、办公楼或厂房等营业用房的，选择【商业营业用房经营租赁服务（编码：3040502020400000000）】。

（三）出租土地、场地、屋顶或地下室等，选择【其他情形不动产经营租赁服务（编码：3040502029902000000）】。

2.河南税务

2026年5月25日河南税务微信公众号发布的“豫道税事｜增值税新法来了！小规模纳税人出租不动产该如何计算缴税？”。

问：我公司是小规模纳税人，平时会把闲置的房产对外出租。想咨询一下，增值税新法实施后，租金收入应该如何计算缴纳增值税？

答：自2026年1月1日增值税新法施行起，小规模纳税人出租不动产，由原适用5%征收率，调整为适用简易计税方法、按3%征收率计算缴纳增值税。

根据《中华人民共和国增值税法》第十一条：“适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为百分之三。”由于小规模纳税人适用简易计税方法，因此其出租、出售住房及土地使用权，从5%征收率变为3%征收率。