企业销售不动产如何缴纳增值税？

（一）基本规定

根据《中华人民共和国增值税法》（主席令第四十一号）第八条和第十条规定，一般纳税人企业销售不动产增值税税率为9%。

（二）优惠政策

1.自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

2.自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用简易计税方法计税的，该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。

从含税销售额中扣除的不动产购置原价或者取得不动产时的作价，需将合法有效凭证留存备查。扣除项目中向其他单位或者个人支付的款项，以发票或者法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书为合法有效凭证。如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，以其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料为合法有效凭证。

开具发票的要求：全部含税销售额和扣除的价款应在同一张发票上分别列明，发票的税额按含税销售额扣除相关价款后计算。

3.自2026年1月1日至2027年12月31日，银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。

按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司，接收抵债不动产取得增值税专用发票的，其进项税额不得从销项税额中抵扣；处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。

文件依据：《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）

《财政部 税务总局关于继续实施银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第35号）

（一）基本规定

根据《中华人民共和国增值税法》（主席令第四十一号）第八条和第十一条规定，小规模纳税人企业销售不动产增值税征收率为3%。

（二）优惠政策

1.自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个人销售购买的住房），该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。

从含税销售额中扣除的不动产购置原价或者取得不动产时的作价，需将合法有效凭证留存备查。扣除项目中向其他单位或者个人支付的款项，以发票或者法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书为合法有效凭证。如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，以其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料为合法有效凭证。

开具发票的要求：全部含税销售额和扣除的价款应在同一张发票上分别列明，发票的税额按含税销售额扣除相关价款后计算。

文件依据：《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）

2. 增值税法第二十三条规定，小规模纳税人发生应税交易，销售额未达到起征点的，免征增值税；达到起征点的，依照本法规定全额计算缴纳增值税。

《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）第一条规定，自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生应税交易，以一个月为一个计税期间的，起征点为月销售额10万元。以一个季度为一个计税期间的，起征点为季度销售额30万元。

小规模纳税人发生应税交易，按照规定以扣除相关价款后的余额计算销售额或者允许从含税销售额中扣除相关价款后计算应纳税额的，以扣除相关价款后的不含税余额，适用本条起征点标准。

根据上述规定，小规模纳税人企业销售非自建的不动产，扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后，与其他业务的不含税销售额加在一起计算的不含税销售额未达到10万元（以一个季度为一个计税期间的，季度销售额未达到30万元）的，免征增值税。

（三）是否计入一般纳税人登记的销售额？

《国家税务总局关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2026年第2号）第三条规定，年应征增值税销售额是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额。经营期是指在纳税人存续期内的连续经营期间，含未取得销售收入的月份或季度。

纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入年应征增值税销售额的计算。

根据上述规定，小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额不计入一般纳税人登记的年应征销售额。

企业转让与机构所在地不在同一县（市、区、旗，下同）内的不动产，应当按照规定的纳税义务发生时间，向不动产所在地主管税务机关预缴增值税，一般纳税人预征率为5%，小规模纳税人预征率为3%。

企业转让与机构所在地不在同一县内的不动产（不含自建不动产），以当期全部含税价款扣除该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照下列公式计算应预缴的增值税：

应预缴税款=（当期全部含税价款-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+适用税率或征收率）×预征率

企业转让与机构所在地不在同一县内的自建不动产，以当期全部含税价款，按照下列公式计算应预缴的增值税：

应预缴税款=当期全部含税价款÷（1+适用税率或征收率）×预征率

企业按照上述规定从当期取得的全部含税价款中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得发票，法院判决书、裁定书、调解书，或者仲裁裁决书、公证债权文书。否则，不得扣除。

企业转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产，应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

根据《中华人民共和国增值税法》（主席令第四十一号）第二十八条规定，增值税纳税义务发生时间，按照下列规定确定：

（一）发生应税交易，纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日；先开具发票的，为开具发票的当日。

（二）发生视同应税交易，纳税义务发生时间为完成视同应税交易的当日。

根据《中华人民共和国增值税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第826号)第三十九条规定，增值税法第二十八条第一款第一项所称收讫销售款项，是指纳税人发生应税交易过程中或者完成后收到款项;取得销售款项索取凭据的当日，是指书面合同确定的付款日期，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，是指应税交易完成的当日，即货物发出、服务完成、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产转让完成的当日。第四十条规定，增值税法第二十八条第一款第二项所称完成视同应税交易的当日，是指货物发出、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产转让完成的当日。

根据《财政部 税务总局关于增值税进项税额抵扣等有关事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第13号)第四条第（三）项规定，纳税人销售不动产，完成权属登记或者实际交付不动产，属于增值税法实施条例第三十九条、第四十条所称的不动产转让完成;完成权属登记且实际交付不动产的，按照孰先原则确定不动产转让完成的时间。

来源：正保会计网校税务网校原创内容，作者：李老师（正保会计网校答疑专家）