业主共有房产：物业公司用于办公是否缴纳房产税？

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第一条规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

上述政策核心限定词为经营性房产，但并未直接定义何为 “经营性房产”，仅列举对外自营、对外出租两类应税场景，未明确物业公司自用办公是否属于经营行为，这也是各地政策产生分歧的根源。

支持不征税观点：物业办公仅为本小区业主提供基础物业服务，无对外经营，不属于文件所称 “经营性房产”，不产生房产税纳税义务；

支持征税观点：物业公司属于经营性市场主体，无偿占用房产开展经营活动，属于财税〔2006〕186号文件界定的自营经营场景，应当缴纳房产税。

（一）物业公司办公使用业主共有物业用房，不征房产税。

《重庆市财政局 重庆市地方税务局关于印发土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见的通知》（渝财税〔2015〕93号）第三条第（二）项规定，使用居民住宅区内业主共有房产进行物业管理、为小区业主服务的，不征收房产税。根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）文件第一条规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

（二）物业公司办公使用业主共有物业用房，需缴纳房产税。

1.河南税务

答复内容：

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

二、根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第一条规定，关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题  对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

因此，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

2.河北税务

答复内容：

您好！您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）规定：

第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

根据《河北省人民政府关于修改〈河北省城镇土地使用税实施办法〉的决定》（河北省人民政府令〔2013〕第11号）规定：

第二条 在本省所辖的城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本办法的规定缴纳土地使用税。

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系0311-12366或您的主管税务机关咨询。

3.安徽税务

安徽税务12366纳税服务热线：

尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉。

根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。”

土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。

感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

总结分析，业主共有物业用房是否缴纳房产税的核心矛盾，来源于财税〔2006〕186 号文件对“经营性房产”未细化定义，各省出台差异化执行标准，形成两类截然不同的征管口径。因此，企业财税人员在实操中，需要和当地主管税务机关沟通，以主管税务机关执行口径为准，避免少缴的涉税风险。