从租计征房产税：违约金是否计入计税依据？

来源: 正保会计网校编辑：muyanhua 2026/03/18 10:33:16　字体：大小

在房产租赁业务中，出租方收取租金的同时，因承租方违约（如延期支付租金、提前退租、违反合同约定使用房产等）产生违约金的情况比较常见。而对于这部分违约金收入，是否需要纳入从租计征房产税的计税依据，实务中各地税务机关存在明显分歧，主要形成两种截然不同的执行口径，给企业和个人出租方的税务处理带来了一定困惑。本文结合现行政策规定及各地执行差异，对这一问题进行详细解析，为纳税人规避税务风险提供参考。

PART.01

从租计征房产税的核心规定

《中华人民共和国房产税暂行条例》（国务院令第588号修订）第三条规定，“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”，第四条进一步明确，依照房产租金收入计算缴纳的房产税，税率为12%（注：个人出租住房等优惠情形除外）。

但上述国家层面的政策均未明确，出租方因承租方违约收取的违约金，是否属于“房产租金收入”的范畴，这也成为各地执行口径存在差异的核心原因。

从租计征房产税计税依据是否包含违约金，核心争议在于“违约金是否属于房产租金收入”。但上述国家层面的政策均未明确，导致各地形成两种不同的执行口径：部分地区基于租金收入的宽泛定义及与增值税政策的衔接，将违约金纳入计税依据；另一部分地区则基于违约金的补偿属性，认为其与租金收入无直接关联，不纳入计税依据。

PART.02

实务中，从租计征房产税的两种计税依据口径

由于国家层面政策的模糊性，各地税务机关结合地方征管实际，形成了两种不同的执行口径，具体如下：

口径一：违约金计入从租计征房产税计税依据

持该口径的税务机关认为，违约金与租金收入存在直接关联，本质是租金收入的补充形式，违约金应纳入房产税计税依据。如厦门税务：

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条规定：“销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

销售额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算。”

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：“条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。” 因此，因承租方违约支付给出租方的违约金属于增值税价外费用。

依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、《福建省房产税实施细则》第七条第（三）款的规定，房屋租金包括以各种形式、名称支付的货币、实物和其他偿付方式折价的总和。

因此，因客户违约向客户收取的违约金，应作为房产税的计税依据，计算缴纳房产税。

口径二：违约金不计入从租计征房产税计税依据

该口径是目前多数地区的执行标准，持该观点的税务机关认为，房产税的计税依据“房产租金收入”，核心是出租方转让房产使用权所获得的对价，而违约金是承租方因违反租赁合同约定、给出租方造成损失而支付的补偿款项，并非基于房产使用权转让产生的报酬，与房产的直接关联较弱。

个人观点：从实务来看，若租赁合同未履行即解除，出租方收取的违约金与房产租赁行为无实际关联，自然不涉及房产税缴纳；若租赁合同已履行，承租方因提前退租、违规使用等违约行为支付的违约金，其本质是对出租方损失的填补，而非房产使用权的对价，与租金收入可明确区分，因此不应纳入房产税计税依据。

1.安徽税务：

安徽税务

问题内容：

针对房租租金的违约金我们已经咨询了当地税务局，确认该项租赁业务已经履行而违约产生的滞纳金，需要比照增值税价外费用缴纳增值税，按房屋租赁9%缴纳增值税，并开具增值税发票；

现就这笔房租违约金是否需要缴纳房产，我司还有疑问，我司认为根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条第三款规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，违约金的收取是因承租方合同违约，出租方收取的赔偿款项。房产税是针对租金收入征税，而违约金是租金的价外费用，而非租金，故此违约金无需缴纳房产税。

安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《安徽省房产税实施细则》规定：“第三条房产税均按其原值一次减除30%后的余值计算。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关会同房产主管部门参考同类房产核定。

出租房产，以租金收入为计税依据。”

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。

2.山东税务：

山东税务