2026年非房企销售不动产增值税极简攻略

2026年1月1日起《增值税法》及配套新政正式施行，销售不动产增值税计税核心看四点：纳税主体、不动产取得方式（自建/非自建）、持有/取得年限、住房/非住房，情形不同纳税差异很大。

本篇聚焦一般纳税人、小规模纳税人（不含个体户）、自然人、个体户小规模四大主体，精简梳理缴税规则，嵌入权威政策原文，搭配细化速查表，告别繁琐、一眼看懂，轻松规避涉税误区。

（一）除个人以外的纳税主体

注：

1.《增值税法实施条例》 第三条第二款规定，增值税法第三条所称个人，包括个体工商户和自然人。

2.差额指的是，该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。但需要留存合法有效票据：向其他单位或者个人支付的款项，以发票或者法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书为合法有效凭证。如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，以其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料为合法有效凭证。

（二）个人

（三）预交增值税

纳税人(不包括自然人）转让与机构所在地不在同一县内的不动产需要考虑预交增值税；自然人转让不动产无需预交增值税，直接在房产所在地申报。

注：

1.此时的差额是指，扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得发票，法院判决书、裁定书、调解书，或者仲裁裁决书、公证债权文书。否则，不得扣除。

2.纳税义务时间：应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

3.一般纳税人适用一般计税方法计税的预征率为 3%，适用简易计税方法计税的预征率为 5%。

4.小规模纳税人(不含小规模纳税人中的个体工商户出租住房)，预征率为 3%；小规模纳税人中的个体工商户出租与机构所在地不在同一县内的住房，按照实际征收率确认预征率；自然人无需预征。

1.《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财税2025年第17号）

个人(不含个体工商户中的一般纳税人，下同)将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

本公告自2026年1月1日起施行。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)、附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款同步停止执行。2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

2.《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财税2026年第10号）

    第二条 免征增值税的项目

    (一)自2026年1月1日起，下列项目免征增值税。

    ...  ...

18.个人(不含个体工商户中的一般纳税人)销售自建自用住房。

3.《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财税2026年第10号）

    第三条  适用简易计税方法的项目

... ...

(二)自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人发生以下应税交易，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

... ...

4.销售其2016年4月30日前取得(含自建)的不动产。

5.转让其2016年4月30日前取得的土地使用权。

... ...

第四条 自2026年1月1日至2027年12月31日，纳税人发生下列应税交易，允许从含税销售额中扣除相关价款后计算销项税额或者应纳税额

(七)纳税人转让其2016年4月30日前取得的土地使用权，选择适用简易计税方法计税的，取得该土地使用权的原价允许从含税销售额中扣除。

(八)一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用简易计税方法计税的，以及小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个人销售购买的住房)，该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除。

... ...

(十一)纳税人按照本公告第四条第三项至第九项规定从含税销售额中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规或者税务总局规定的合法有效凭证留存备查。否则，不得扣除。

... ...

2.适用第四条第七、九项规定，向政府支付土地价款的，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。

3.适用第四条第七、八项规定，向其他单位或者个人支付的款项，以发票或者法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书为合法有效凭证。如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，以其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料为合法有效凭证。

4.适用第四条第九项规定，向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，以拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料为合法有效凭证。

5.除本项上述规定外，按以下规定执行。

(1)支付给境内单位或者个人的款项，以发票或者省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。

(2)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

(3)缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。

纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

(十二)纳税人按照第四条第二项至第八项规定从含税销售额中扣除相关价款的，应按以下规定开具发票，否则，不得扣除。

1.适用第四条第二、三、四、六项规定，从含税销售额中扣除的相关价款，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

2.适用第四条第五、七、八项规定，全部含税销售额和扣除的价款应在同一张发票上分别列明，发票的税额按含税销售额扣除相关价款后计算。

4.财政部 税务总局 关于发布《增值税预缴税款管理办法》的公告（财税2026年第14号）

第五章 转让或者出租与纳税人机构所在地不在同一县( 市、区、旗 )内的不动产

第十四条 纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县(市、区、旗，下同)内的不动产，应当按照规定的纳税义务发生时间， 向不动产所在地主管税务机关预缴增值税。

转让不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

出租不动产，不包括纳税人提供道路通行服务。

第十五条 纳税人转让与机构所在地不在同一县内的不动产，一般纳税人预征率为 5%，小规模纳税人预征率为 3%。

第十六条 纳税人转让与机构所在地不在同一县内的不动产(不含自建不动产和个体工商户中的小规模纳税人销售购买不足 2 年的住房)， 以当期全部含税价款扣除该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照下列公式计算应预缴的增值税：

应预缴税款=( 当期全部含税价款-不动产购置原价或者取得不动产时的作价) ÷(1+适用税率或征收率) ×预征率

第十七条 纳税人转让与机构所在地不在同一县内的自建不动产和个体工商户中的小规模纳税人销售与机构所在地不在同一县内且购买不足 2 年的住房， 以当期全部含税价款，按照下列公式计算应预缴的增值税：

应预缴税款=当期全部含税价款÷(1+适用税率或征收率) ×预征率

第十八条 纳税人按照上述规定从当期取得的全部含税价款中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得发票，法院判决书、裁定书、调解书，或者仲裁裁决书、公证债权文书。否则，不得扣除。

... ...

第二十一条 纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产，应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。