自然人间销售住房，买卖双方如何纳税？

在日常生活中，自然人之间的住房买卖交易十分普遍，区别于企业房产交易，个人住房销售享有多项专属税收优惠政策，且买卖双方涉税税种、计税规则、免征条件各不相同。本文将结合现行税收政策，详细梳理自然人销售住房场景下，卖方、买方各自涉及的税费种类、计税依据、适用税率及减免政策，全方位解答个人住房交易的纳税相关问题。

（一）增值税

征税情形：自然人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税税。

计算公式：增值税=含税价款÷（1+3%）×3%

免税规定：

1.自然人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间；通过受赠、继承、离婚财产分割取得的房产以上一道办证时间确定；通过法律文书取得的房产以法律文书的生效时间确定。

2.自然人销售自建自用住房免增值税。

（二）增值税附加税费

城市维护建设税：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，按所属地区适用税率征收。（市区7%，县城、建制镇5%，其他1%）。

教育费附加：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，费率为3%。

地方教育附加：以实际缴纳的增值税税额为计税依据，费率为2%。

优惠政策：自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（三）个人所得税

征税情形：1.对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，计算出的应纳税所得额按“财产转让所得”项目20%的税率征收个人所得税。

2.纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按转让收入1%-3%核定征收个人所得税。

3.个人通过拍卖市场拍卖个人财产，如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税。

免税规定：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

退税优惠：自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

（四）土地增值税

免税规定：对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（五）印花税

免税规定：对个人销售住房暂免征收印花税。

（一）契税

征税情形：

1.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2.对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

3.对个人购买家庭第三套及以上住房，按3%的税率征收契税。

计算公式：契税=住房成交价格×适用税率

（二）印花税

免税规定：对个人购买住房暂免征收印花税。

1.《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财税2025年第17号）

2.《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财税2026年第10号）

3.《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

4.《中华人民共和国个人所得税法》

5.《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）

6.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）

7.《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）

8.《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2007〕38号）

9.《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）

10.《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）

11.《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）

12.《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（2024年第16号）

13.《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（2023年第12号）