房产拆除重建的会计核算及所得税处理

来源: 正保会计网校编辑：muyanhua 2026/04/08 08:58:03　字体：大小

企业对老旧房产实施拆除重建（“推倒重置”），该业务在会计核算与企业所得税处理上存在显著规则差异，实务中易因政策理解偏差产生财税风险。本文结合《企业会计准则第 4 号 — 固定资产》与《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告 2011 年第 34 号）这两个核心政策，系统梳理拆除重建的财税处理逻辑、税会差异实务要点。

一、会计核算

根据《企业会计准则第 4 号 — 固定资产》规定，房产拆除重建不属于资产改良或改扩建，而是旧资产清理、新资产购建的两项独立业务，需通过 “固定资产清理” 科目核算旧资产处置损益，新建支出通过 “在建工程” 归集后转入固定资产。

（一）旧房产清理核算

1、结转旧房产账面价值

借：固定资产清理

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产 — 旧房产

2、支付拆除、清理费用

借：固定资产清理

贷：银行存款、应付职工薪酬

3、回收残值或取得变价收入

借：银行存款

贷：固定资产清理

应交税费-应交增值税-销项税额

4、结转清理净损益

净损失：

借：营业外支出 — 处置非流动资产损失

贷：固定资产清理

净收益：

借：固定资产清理

贷：营业外收入 — 处置非流动资产利得

（二）新建房产核算

归集新建工程支出

借：在建工程 — 新房产

应交税费 — 应交增值税-进项税额

贷：工程物资、银行存款、应付账款等

完工验收结转固定资产

借：固定资产 — 新房产

贷：在建工程 — 新房产

会计核心逻辑：旧房产净值、拆除费用减残值收入后的净额，一次性计入当期损益；新房产按实际建造成本确认原值，后续按预计使用年限计提折旧。

二、企业所得税处理

所得税方面的处理核心依据是《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告 2011 年第 34 号）文件。

该文件第四条“关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题 ”规定：“企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。 ”

由此可以看出，会计处理与所得处理的核心差异：会计核算将旧资产净损益计入当期损益，新资产按建造成本折旧；所得税处理对旧资产净值不确认当期损失，而并入新资产计税基础分期折旧。

该差异形成可抵扣暂时性差异，需确认递延所得税资产，并在新资产折旧期内逐步转回。

来源：正保会计网校税务网校原创内容，作者：顾老师（正保会计网校答疑专家）

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