增值税法实施后出租不动产应该如何缴纳增值税？

来源: 正保会计网校编辑：muyanhua 2026/05/07 09:08:46　字体：大小

增值税法实施后出租不动产应该如何缴纳增值税，这是近期财税会员咨询比较频繁的业务问题。今天我们一起来学习一下。

一、一般纳税人出租不动产

1、根据《中华人民共和国增值税法》第十条第二项规定，自2026年1月1日起，一般纳税人出租不动产，一般计税适用税率为9%。

2、根据《财政部税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号，以下简称“10号公告”）第三条第二项规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

需要注意的是：根据10号公告第三条第四项规定，自选择适用简易计税方法当月起，36个月内不得变更；期限届满后，自选择适用一般计税方法当月起，36个月内不得再选择适用简易计税方法。

同时，选择简易计税办法后，需单独核算该部分收入，不得抵扣进项税额。

3、根据10号公告第三条第三项规定，自2026年1月1日起，《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）中增值税优惠政策继续有效，因此住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

二、小规模纳税人（不含自然人）出租不动产

1、根据《中华人民共和国增值税法》第十一条规定，自2026年1月1日起，自2026年1月1日起，小规模纳税人（不含自然人）出租不动产征收率为3%。

2、根据10号公告第三条第三项规定，自2026年1月1日起，《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）中增值税优惠政策继续有效，因此住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，减按1.5%计算缴纳增值税。

另外，根据10号公告第一条规定，自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生应税交易，以一个月为一个计税期间的，起征点为月销售额10万元。以一个季度为一个计税期间的，起征点为季度销售额30万元。因此，小规模纳税人达不到起征点的，可以不用缴纳增值税。

三、个人出租不动产

1、自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）出租住房，按照简易计税方法依照3%征收率减按1.5%计算缴纳增值税，出租非住房的，按照3%的征收率计算缴纳增值税。

2、根据《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》（2026年第4号）第二条第二项，自然人出租不动产，一次性收取租金的，以对应租赁期月均分摊的租金确定月销售额。并以当月发生全部应税交易的销售额，适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准。

因此，自然人出租不动产租金按月折算征税时，自然人的其他收入均需并入月度收入计算纳税，以月销售额10万元的起征点标准，不得另行适用按次（日）1000元的起征点标准。达不到起征点的，可以不用缴纳增值税。

来源：正保会计网校税务网校原创内容，作者：顾老师（正保会计网校答疑专家）

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