逐条解读土地增值税八大征管执行口径

3号公告发布前各税务机关的规定不一致，如《国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布<内蒙古自治区土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号）第十条规定，对房地产开发项目采取“先预征、后清算、多退少补”的方式征收土地增值税。纳税人在土地增值税清算申报前转让房地产的，应于取得收入的次月15日内，按预征率申报预缴土地增值税。《广西壮族自治区地方税务局关于发布<广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）>的公告》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）第十六条规定，纳税人清算申报之日起至收到土地增值税清算审核结果之日止，纳税人应就其销售剩余开发产品取得的收入继续预缴土地增值税。

3号公告明确，纳税人申报预征土地增值税的起始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日；取得预（销）售收入时间早于发证时间的，为取得首笔预（销）售收入当日。土地增值税预征税款所属期的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局统一确定。

该条款明确预缴土地增值税的开始时间为房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日与取得首笔预（销）售收入当日孰早的时间。预缴土地增值税的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

案例1：甲公司的某地房地产开发项目，于2026年2月1日取得首张预售许可证并开始预售，当地规定按月预缴土地增值税，则甲公司应当于2026年3月份征期，申报预缴税款所属期为2026年2月的土地增值税。但如甲公司于2026年1月已取得预收款，则应当于2026年2月份征期，申报预缴税款所属期为2026年1月的土地增值税。

案例2：甲公司的某地房地产开发项目，于2026年4月1日达到清算条件，甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于5月8日受理，则甲公司应当于2026年4月份征期，申报预缴税款所属期为2026年3月的土地增值税，于2026年5月份征期，申报预缴税款所属期为2026年4月的土地增值税。2026年5月起预（销）售取得的收入，不再办理预征申报，待清算审核后办理尾盘申报。

原《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

实务操作中，部分税务机关明确在预缴土地增值税时严格按照上述公式计算预缴的土地增值税，有的税务机关明确可以在两种方法中选择其一，如《国家税务总局四川省税务局关于土地增值税预征及核定征收有关事项的公告》（国家税务总局四川省税务局公告2023年第3号）第一条第（二）项规定，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产，在申报预缴土地增值税时，可自行选择以下方式之一确定计征依据：

方式一：

土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款

应预缴增值税税款=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)×增值税预征率

方式二：

土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

而有的税务机关明确预征土地增值税的计征依据为预收款或销售收入÷（1+增值税适用税率或征收率）。如《国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》（2025年第2号）第四条规定，土地增值税预征的计征依据=预收款或销售收入÷（1+增值税适用税率或征收率）。

3号公告明确，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。与增值税、企业所得税计税方法保持一致。

案例：甲公司的某地房地产开发项目，适用增值税一般计税方法，当地普通标准住宅土地增值税预征率为1.5%，某属期内取得预收款10900万元，则甲公司在申报预征土地增值税时的计征依据为10900÷（1＋9%）＝10000万元，预征土地增值税＝10000×1.5%＝150万元。

3号公告明确，纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

该条款与第一条预征起止时间的规定相衔接。

案例1：甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月15日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于4月20日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年3月31日。

案例2：甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于5月8日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年4月30日。由于甲公司在4月申报时确认销售收入、销售面积的截止时间为3月底，税务机关受理申报后甲公司应进行补充申报，将清算申报资料的销售收入、销售面积数据更新至4月底。

3号公告发布前，红线外支出能否在计算缴纳土地增值税时扣除各地税务机关观点不一，如青岛、海南、广西、重庆、广州、吉林、内蒙古、厦门等税务明确符合条件的红线外支出允许在计算缴纳土地增值税时扣除，但山东、山西、福建、南昌、廊坊等税务明确红线外支出不允许在计算缴纳土地增值税时扣除。

3号公告明确，纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

案例：甲公司的某地房地产开发项目，通过招标方式取得土地使用权进行房地产开发建设，在土地出让合同或其补充协议中未约定甲公司在项目规划范围外需要承担配建义务。在项目开发过程中，甲公司根据政府会议纪要要求在房地产开发项目规划范围外建造了一栋人才公寓，建成后无偿移交给政府指定的单位，则该人才公寓的建造支出在土地增值税清算时不能扣除。

（一）印花税

3号公告发布前，《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。

房地产企业转让开发的房地产时缴纳的印花税计入“税金及附加”科目后在土地增值税前如何扣除各地税务机关执行口径不一致，有些税务机关仍然按照财税〔1995〕48号的规定，不能单独扣除，而有些税务机关则明确计入“与转让房地产有关税金”予以扣除，如广东、重庆、山东、内蒙古、厦门、新疆等税务机关。

3号公告明确，纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。

（二）地方教育附加

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。地方教育附加能否作为因转让房地产缴纳的税金予以在计算缴纳土地增值税扣除也是实务操作中的争议问题。实务扣除中明确允许扣除的税务机关包括海南、吉林、山东、青岛、辽宁、贵州、北京、山西、江苏、江 西、福建、厦门、甘肃、宁波、重庆、西藏、广东、宁夏、昆明、南宁、内蒙古等税务局，而不能税前扣除的有天津、广西等税务局。

3号公告明确，因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

3号公告发布前，对于尾盘销售土地增值税的申报时间各地税务机关执行口径不一致，如《北京市地方税务局关于发布<北京市地方税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）第四十六条规定，清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含零申报）。第四十七条规定，纳税人在清算审核期间转让的房地产，扣除项目金额以本次清算确认的单位建筑面积成本费用乘以转让面积计算。具体计算公式按本规程第四十六条第三款规定执行。 纳税人应按照上述方法计算清算审核期间转让房地产对应的税款，与本次清算税款合并后，一并申报缴纳。

《国家税务总局青岛市税务局关于发布<国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）第三十三条规定，开发企业清算申报后至收到清算审核结论前销售剩余开发产品取得的收入，应于次月15日内，按清算申报时确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报，待收到清算审核结论后，应于次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘更正申报。开发企业收到清算审核结论后取得的收入，应于次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报。

3号公告明确，纳税人在预征申报税款所属期终了之日后再转让房地产的，应当按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。其中，预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。尾盘销售土地增值税按季申报缴纳。

该条款与预征起止时间、清算收入和销售面积归集的截止时间的规定相衔接。

案例：甲公司的某地房地产开发项目，主管税务机关于2026年4月20日受理清算申报，于5月31日出具清算审核结论，则甲公司应于7月份征期按照清算审核确认的单位建筑面积扣除项目金额，以尾盘方式申报缴纳税款所属期为2026年4-6月的土地增值税。