个人销售住房，要交哪些税？

个人销售住房，增值税是首要考虑的税种，其核心在于判断住房的持有年限。核心政策（2026年1月1日起执行）如下：

▶ 购买不足2年的住房：对外销售时，按照3%的征收率全额缴纳增值税。

▶购买2年以上（含2年）的住房：对外销售时，免征增值税。

政策依据：

《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财税2025年第17号）

提示：

1.2024年12月1日以前，除北上广深区分普通住房和非普通住房外，其他地区不区分，2024年12月1日起，北上广深凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。自2026年起，全国执行统一的新标准，税负有所降低，计算也更为简便。

2.附加税是增值税的附征：

▶城市维护建设税：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。

▶教育费附加：税率为3%。

▶地方教育费附加：税率为2%。

在2027年12月31日前，个人可以享受附加税减半的优惠政策。

个人所得税的计算相对复杂，但国家也提供了明确的优惠政策。

1. 如何计算？

▶核实征收：如果纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，应纳个人所得税按以下公式计算：

应纳税额 = (转让收入 - 房屋原值 - 转让过程中缴纳的税金 - 合理费用) × 20%

注：合理费用包括：住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。想要顺利的税前扣除，详见国税发〔2006〕108号、国税发2007年33号的规定。

▶核定征收：如果纳税人不能提供完整凭证，税务机关可依法按住房转让收入的1%至3%核定征收个人所得税。

政策依据：

▶《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）

▶《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发2007年33号）

2. 重要税收优惠

（1）“满五唯一”免税：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

注：①“自用5年以上”：指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

▶个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定;个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

▶个人转让房屋的日期：以销售发票上注明的时间为准。

②家庭唯一生活用房：指在同一省、自治区、直辖市范围内，纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

政策依据：

▶《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）

▶《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）

（2）换购住房退税：为支持居民改善住房条件，国家出台了换购住房个人所得税退税政策。

政策内容：在2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在1年内在市场重新购买住房的纳税人，可享受退税。

退税金额：

▶新购住房金额 ≥ 现住房转让金额：全部退还已缴个税。

▶新购住房金额 < 现住房转让金额：按新购金额占现住房转让金额的比例退还。

前提条件：出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；出售人与新购住房产权人须直接相关。

政策依据：

《财部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）

为了减轻居民住房交易负担，国家对个人销售住房还提供了以下免税政策：

▶印花税：对个人销售或购买住房暂免征收。

▶土地增值税：对个人销售住房暂免征收。

政策依据：

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）

总结与温馨提示

1.税负大头：增值税和个人所得税是个人售房的主要税负。持有满2年可免增值税，持有满5年且是家庭唯一住房可免个人所得税，这是最重要的节税筹划点。

2.关注时效：增值税新政策（3%征收率）自2026年1月1日起施行；换购住房退税政策有效期至2027年12月31日。