房地产开发企业的合同管控及财税处理（第 20 期）

第一篇　“营改增”政策解读及其对房地产企业影响和应对
政策解读及应对措施（财税〔2016〕36号）
　一、销售服务之不动产销售服务
　二、房地产企业适用税率与征收率
　三、房地产企业不动产销售税目注释
　四、销售额的确定
　五、新项目和老项目及其涉税事项的处理
　六、预缴税款及时间的确定
　七、一般计税方法和简易计征方法
　八、进项税额的确定
　九、一般纳税人取得老项目
　　1.新新老项目的划分标准
　　2.新老项目的增值税计税方法的选择及涉税处理
　十、房地产企业的合同签订需要注意的细节要点
　　1.营改增后业务流程和合同签订模式梳理
　　2.增值税的进项税抵扣机制对于房地产企业的涉税影响;
　十一、“营改增”后，以房抵顶工程款协议的签订及涉税事项处理
　十二、供应商身份选择非常重要，如果恰当选择供应商的身份进行税务筹划？
　十三、房地产开发企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素分析，从要素入手进行涉税管控；
第二篇　房地产开发企业各个环节的合同涉税处理及账务处理
　一、公司成立的股东之间的《投资协议》及《公司章程》细节要点 　
　二、签订《国有土地使用权出让合同》细节要点和相关财税处理
　　1.土地出让金的凭证
　　2.土地闲置费的财税处理
　　3.因为延期支付土地出让金承担土地出让金的财政利息
　　4.土地出让金的返还财税处理；
　　5.土地出让金的滞纳金的财税处理
　　6.不同签约方式下的城镇土地使用税的处理
　　7.城市建设配套费的财税处理
　　8.契税的计算依据和会计处理
　　9.《土地出让合同》的印花税财税处理（是否缴纳，如果缴纳是管理费用还是还是资本化计入土地成本？在土地增值税清算时候能否税前扣除？）
　三、签订《规划设计方案合同》细节要点和相关财税处理；
　四、签订 《建设工程监理合同》细节要点和相关财税处理
　五、签订《模型制作合同》细节要点和相关财税处理
　六、签订《勘察设计合同》细节要点和相关财税处理
　七、签订《施工图设计合同》细节要点和相关财税处理
　八、签订总承包《施工合同》细节要点和相关财税处理
　　1.招投标文件的细节拟定
　　2.合同文本的拟定
　　　(1)两种价款确定方式：固定总价，固定单价；二者的差异性分析；增值税税制下的工程造价规则（住房城乡建设部模式；辽宁模式，四川模式）；
　　　(2)付款节点的拟定
　　　(3)设计变更的相关确定方式
　　　(4)竣工决算的相关约定；
　　　(5)竣工决算审计费承担方式的确定
　　　(6)质保金支付方式的确定；违约及违约责任条款的设定
　　3.总承包合同发票条款的约定
　　4.“甲供材”和“超供材”在营改增后的财税处理
　　5.总包管理费/总包配合费营改增后的财税处理
　　6.水电费的营改增后的财税处理
　　7.提前竣工奖的营改增后的财税处理
　　8.营改增后涉及到总承包合同的印花税处理
　　9.营改增后质保金条款约定及对甲乙双方的财税影响
　　10.合同台账的建立（包括变更、工作联系函等）
　　11.总承包施工合同项下的钢结构工程/门窗工程在营改增后的合同签订及财税处理
　　12.营改增后建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、赔偿金的财税处理和发票开具技巧
　　13.营改增前已经完成的工程结算未收的工程款于营改增后收到工程款的发票开具技巧
　　14.房地产开发企业以房抵顶工程款的财税处理及合同细节拟定
　　15.最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号针对“黑合同”承揽工程 “白合同”结算价款的法律分析；
　九、签订《建设工程监理合同》的细节要点和财税处理 　
　十、签订《广告合同》细节要点和相关财税处理
　十一、签订《商品房买卖合同》前后相关工作要点及财税处理
　　1.诚意金的财税处理
　　2.《认购协议》的拟定及定金的财税处理
　　3.《商品房买卖合同成交确认书》的细节拟定
　　4.首付款的财税处理
　　5.首付款分期的财税处理
　　6.按揭贷款（商业贷款/公积金贷款）的财税处理　
　　7.实测面积和预测面积差异形成房款的多退少补的法律规定及相关财税处理
　　8.延期交房产生的违约金的财税处理
　　9.购房者未按期支付房款产生违约金的财税处理
　　10.开发商延期办理产证交付手续的违约金的财税处理
　　11.购房者按揭贷款断供产生的法律后果及财税处理
　　12.购房者换/退房的相关手续的拟定及财税处理
　　13.不同原因造成购房者逾期付款的法律后果及财税处理
　　14.《商品房买卖合同》涉及关键的时间点要素分析及《销售合同台账》的要素定义及后续处理
　十二、《委托代理销售合同》拟定及财税处理
　十三、签订《前期物业管理合同》的细节要点和相关财税处理
　十四、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号针对“黑合同”承揽工程 “白合同”结算价款的法律分析
　十五、房地产开发企业/建筑施工企业的“三证统一”（法律凭证、会计凭证、税务凭证）及“三流统一”（资金流、票流和物流/劳务流）原理释义及涉及风险案例分析