增值税法实行后，出租不动产如何缴纳增值税？

2026年1月1日，《中华人民共和国增值税法》正式落地施行，标志着我国增值税征管进入法治化、规范化的新阶段。出租不动产作为高频应税交易，其增值税缴纳规则在新法框架下既有延续也有重大调整，涵盖纳税人类别、不动产类型、计税方法、预缴规定等多个维度，直接关系到企业、个体工商户及自然人的税负成本与税务合规。为帮助相关纳税人精准掌握政策要点、规避涉税风险，本文结合最新配套政策，全面解读《增值税法》实施后出租不动产增值税的缴纳规范与实操细节。

一、征税主体和征税范围

《中华人民共和国增值税法》（主席令第四十一号）第三条规定，在中华人民共和国境内（以下简称境内）销售货物、服务、无形资产、不动产（以下称应税交易），以及进口货物的单位和个人（包括个体工商户），为增值税的纳税人，应当依照本法规定缴纳增值税。

销售货物、服务、无形资产、不动产，是指有偿转让货物、不动产的所有权，有偿提供服务，有偿转让无形资产的所有权或者使用权。

《中华人民共和国增值税法实施条例》（国务院令第826号）第三条规定，增值税法第三条所称单位，包括企业、行政机关、事业单位、军事单位、社会组织及其他单位。

增值税法第三条所称个人，包括个体工商户和自然人。

根据《财政部 税务总局关于增值税征税具体范围有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第9号）附件2《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，出租不动产属于生产生活服务中的租赁服务。

二、不同纳税主体的缴纳规则

（一）一般纳税人

根据增值税法第十条规定，一般纳税人提供不动产租赁服务，适用9%的增值税税率。

特殊规定：

一般纳税人提供不动产租赁服务，符合条件的，可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税。

1.自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

2.自2026年1月1日至2027年12月31日，房地产开发企业中的增值税一般纳税人出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

房地产开发企业以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，以围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期确定合同开工日期。

政策依据：《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）第三条第（二）项

3.自2026年1月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

政策依据：《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）第三条第（三）项、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）

一般纳税人出租不动产选择简易计税方法需要注意以下两点：

1.一般纳税人自选择适用简易计税方法当月起，36个月内不得变更；期限届满后，自选择适用一般计税方法当月起，36个月内不得再选择适用简易计税方法。

2.纳税人按照简易计税方法依照规定征收率计算缴纳增值税的，按照下列公式计算销售额：

销售额＝含税销售额÷（1＋规定征收率）

如住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入为100万元，选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，则销售额＝100万元÷（1＋1.5%）。

（二）小规模纳税人（不含个人）

根据增值税法第八条第二款、第十一条以及财政部、税务总局公告2026年第10号的规定，小规模纳税人出租不动产，适用简易计税方法计算缴纳增值税，征收率为3%。

特殊规定：

1.住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照3%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

政策依据：《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）第三条第（三）项、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）

如住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入为40万元，选择适用简易计税方法，按照3%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，则销售额＝40万元÷（1＋1.5%）。

2.增值税法第二十三条规定，小规模纳税人发生应税交易，销售额未达到起征点的，免征增值税；达到起征点的，依照本法规定全额计算缴纳增值税。

《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）第一条规定，自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生应税交易，以一个月为一个计税期间的，起征点为月销售额10万元。以一个季度为一个计税期间的，起征点为季度销售额30万元。

因此，小规模纳税人发生应税交易（包括出租不动产），月度销售额未达到10万元的（以一个季度为一个计税期间的，季度销售额未达到30万元），可以免征增值税。

（三）个人

个人，包括个体工商户和自然人。

1.个体工商户中的一般纳税人出租不动产，按照一般纳税人的规定计算缴纳增值税。

2.个体工商户中的小规模纳税人和自然人出租非住房，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

3.自2026年1月1日起，自然人和个体工商户中的小规模纳税人出租住房，按照简易计税方法依照3%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

销售额＝含税销售额÷（1＋1.5%）

自然人出租不动产，应当以当月发生全部应税交易的销售额，适用以一个月为一个计税期间的起征点标准（即10万元），未达到10万元的，免征增值税；一次性收取租金的，以对应租赁期月均分摊的租金，确定月销售额。

此外，根据《财政部 税务总局关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2026年第4号）第七条规定，经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。

三、异地出租不动产预缴增值税

（一）预征率

一般纳税人出租与机构所在地不在同一县内的不动产，适用一般计税方法计税的预征率为3%，适用简易计税方法计税的预征率为5%。

小规模纳税人出租与机构所在地不在同一县内的不动产（不含小规模纳税人中的个体工商户出租住房），预征率为3%；

小规模纳税人中的个体工商户出租与机构所在地不在同一县内的住房，按照实际征收率确认预征率，即按照1.5%确认预征率。

自然人出租不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税，不需要预缴增值税。

（二）计算公式

纳税人出租与机构所在地不在同一县内的不动产，按照下列公式计算应预缴的增值税：

应预缴税款＝当期全部含税价款÷（1+适用税率或征收率）×预征率。

（三）预缴时间

纳税人出租与机构所在地不在同一县内的不动产，应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

政策依据：

《中华人民共和国增值税法主席令》（第四十一号）

《财政部 税务总局公告关于发布<增值税预缴税款管理办法>的公告》（财政部 税务总局公告2026年第14号）

四、出租不动产增值税纳税义务发生时间

出租不动产，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日；先开具发票的，为开具发票的当日。

收讫销售款项，是指纳税人出租不动产过程中或者完成后收到款项；取得销售款项索取凭据的当日，是指书面合同确定的付款日期，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，是指出租不动产完成的当日。

出租不动产，先收取价款的，以首次租赁的实际开始当日和合同约定的当日，按照孰先原则确定纳税义务发生时间，纳税人应当就收到的全部价款申报缴纳增值税。