【考点精讲】
销售不动产的计税依据（税法Ⅰ）
纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。
（1）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
（2）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
（3）房地产开发公司销售商品房，要代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，对此类费用，不论其财务上如何核算，都应该作为销售不动产的营业额计征营业税。
（4）对单位或个人将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额，其方法如下：
①按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。
②按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
③按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）/（1－营业税税率）
（5）转让企业产权的行为不应征收营业税。
（6）纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于营业税的征税范围，其中涉及的不动产的转让，不征收营业税。
【疑难问题解答】
转让旧房土地增值税扣除项目如何确定？（税法Ⅱ）
转让旧房的土地增值税扣除项目的确定，要分三种情况分别来处理：
（1）能取得评估价格的。
纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
（2）不能取得评估价格，但能提供购房发票的。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
【易错易混辨析】
关于应税合并和非应税合并（财务与会计）
应税合并和免税合并是从被合并方是否需要交税的角度来区分的，免税合并是指，按照《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》（国税发2000119号）文件规定，企业合并的所得税处理中，合并企业支付给被合并企业的非股权支付额不超过股权账面价值20%的，经税务部门批准，可以作为免税合并处理，即被合并企业不确认全部资产的转让所得或损失，不计算缴纳所得税。而且被合并企业以前年度的亏损，如果未超过法定弥补期限，可由合并企业继续按规定用以后年度实现的与被合并企业资产相关的所得弥补。除免税合并以外的合并是应税合并。
（1）应税合并
被合并企业：按照公允价值转让和处置资产，并缴纳所得税
合并企业：接受被合并企业的资产，计税基础为公允价值
同一控制会计处理：按账面价值核算，产生递延所得税
非同一控制会计处理：按公允价值核算，不产生递延所得税
（2）免税合并
合并企业：接受被合并企业的资产，计税基础为原账面价值
被合并企业：不缴纳所得税
同一控制会计处理：按账面价值核算，不产生递延所得税
非同一控制会计处理：按公允价值核算，产生递延所得税
【历年考题剖析】
根据刑法理论，实施一个行为，同时触犯数个不同罪名的犯罪形态是（ ）。（税收相关法律-单选题-2010年）
A.结合犯
B.牵连犯
C.想象竞合犯
D.吸收犯
答案：C
解析：本题考核罪数。结合犯，是指数个原本独立的犯罪行为，根据《刑法》的明文规定，结合成为另一独立新罪的犯罪形态。牵连犯，是指行为人实施某种犯罪，而方法行为或结果行为又触犯其他罪名的犯罪形态。想象竞合犯是指实施一个犯罪行为同时触犯数个不同罪名的犯罪形态。吸收犯，是指事实上存在数个不同的行为，其一行为吸收其他行为，仅成立吸收行为一个罪名的犯罪形态。所以，只有选项C符合题意。
[点评]本题考核刑法“想象竞合犯”知识点。本题与2010年“梦想成真”系列辅导丛书《应试指南-税收相关法律》模拟题（一）第35题基本相同。
