【考点精讲】

土地增值税中房地产评估价格（税务代理实务）

纳税人有下列行为之一者，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

（1）出售旧房及建筑物的。根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的行为。对于此项行为，应由评估机构参照同类房产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产收入。

（3）提供扣除项目金额不实的行为。对于此项行为，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并用该房产所做坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和为该房地产的扣除项目金额。

（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，无正当理由的行为。对于此项行为，应按评估的市场交易价格确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。

【疑难问题解答】

建筑业的计税依据中有哪些比较特殊，自建行为究竟如何纳税？（税法Ⅰ）

解答：建筑业，是指建筑安装工程作业。具体包括：土木工程建筑业、线路、管道和设备安装业、装修装饰业。

（1）代办电信工程、钻井（打井）勘探等工程作业属于建筑业范畴。其他的税目内容与考生通常理解的建筑工程基本相同。对中国境内单位或者个人在中国境外提供建筑业劳务暂免征收营业税。

纳税人受托进行建筑业拆除、平整土地并代委托方向原土地使用人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税。

纳税人受托进行建筑业拆除、平整土地并代委托方向原土地使用人支付拆迁补偿费的过程中，其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为应按照“服务业－代理业”税目征收营业税。

（2）自建行为的纳税规定总结：

①自建自用房屋的行为不纳税。

②将自建的房屋对外销售，交两道税：自建行为按“建筑业”纳税，再按“销售不动产”征收营业税。

③自建后出租按“服务业”交营业税，但自建行为不是“建筑业”的征税范围。

④自建行为的单位或个人将不动产无偿赠送他人（视同销售，按建筑业和销售不动产分别交税），由主管税务机关按相关规定核定其营业额。

【易错易混辨析】

非公开交易的股票期权和可公开交易的股票期权个税区别和联系（税法Ⅱ）

区别：个税缴纳的时间不同，也就是说纳税义务发生时间不同。

（1）非公开交易的股票期权

①员工接受实施股票期权计划企业授予的股票期权时，除另有规定外，一般不作为应税所得征税。

②员工行权时，其从企业取得股票的实际购买价（施权价）低于购买日公平市场价（指该股票当日的收盘价，下同）的差额，是因员工在企业的表现和业绩情况而取得的与任职、受雇有关的所得，应按“工资、薪金所得”适用的规定计算缴纳个人所得税。

对因特殊情况，员工在行权日之前将股票期权转让的，以股票期权的转让净收入，作为工资、薪金所得征收个人所得税。

（2）可公开交易的股票期权

员工取得可公开交易的股票期权，属于员工已实际取得有确定价值的财产，应按授权日股票期权的市场价格，作为员工授权日所在月份的工资、薪金所得，并按规定计算缴纳个人所得税。如果员工以折价购入方式取得股票期权的，可以授权日股票期权的市场价格扣除折价购入股票期权时实际支付的价款后的余额，作为授权日所在月份的工资薪金所得。

联系：个税计算方法相同

应按下列公式计算工资、薪金应纳税所得额：

股票期权形式的工资、薪金应纳税所得额＝（行权股票的每股市场价-员工取得该股票期权支付的每股施权价）×股票数量

【历年考题剖析】

某公司当前总资本为32600万元，其中债务资本20000万元（年利率6%）、普通股5000万股（每股面值1元，当前市价6元）、资本公积2000万元，留存收益5600万元。公司准备扩大经营规模，需追加资金6000万元，现有两个筹资方案可供选择：甲方案为发行1000万股普通股、每股发行价5元，同时向银行借款1000万元、年利率8%；乙方案为按面值发行5200万元的公司债券、票面利率10%，同时向银行借款800万元、年利率8%。假设不考虑股票与债券的发行费用，公司适用企业所得税税率25%，则上述两方案每股收益无差别点息税前利润为（ ）万元。（财务与会计-单选题-2012年）

A.2420

B.4304

C.4364

D.4502

答案：B

解析：假设每股收益无差别点时息税前利润为EBIT，则可以列式：

（EBIT－20000×6%－1000×8%）×（1－25%）/（5000＋1000）＝（EBIT－20000×6%－5200×10%－800×8%）×（1－25%）/5000，解答EBIT＝4304（万元）。