【考点精讲】

1.非货币性资产交换同时换入多项资产的，各项换入资产的成本的确定（会计）

非货币性资产交换同时换入多项资产的，在确定各项换入资产的成本时，应当分别下列情况处理：（1）非货币性资产交换具有商业实质，且换入资产的公允价值能够可靠计量的，应当按照换入各项资产的公允价值占换入资产公允价值总额的比例，对换入资产的成本总额进行分配，确定各项换入资产的成本。

（2）非货币性资产交换不具有商业实质，或者虽具有商业实质但换入资产的公允价值不能可靠计量的，应当按照换入各项资产的原账面价值占换入资产原账面价值总额的比例，对换入资产的成本总额进行分配，确定各项换入资产的成本。

2.不动产物权变动的公示方式——登记（经济法）

《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

（1）土地登记与房屋登记

①土地登记的登记机构是土地管理部门。所谓土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

②房屋登记的登记机构是房屋管理部门。所谓房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

（2）土地总登记、初始登记、变更登记、转移登记与注销登记

①（1）土地总登记是在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。对土地进行总登记后，具体土地权利的取得、变更或消灭才有可能进行登记。

②初始登记指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记，是首次将具体土地权利登入登记簿的行为。

③变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

④注销登记，则是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

房屋登记亦可分为初始登记诸种形式，不同之处在于：其一，房屋并无总登记；其二，土地的变更登记包括权利主体的变更与内容变更，房屋登记则将此两项登记事项拆开，分别对应转移登记（权利主体变更）与变更登记（权利内容变更）。

（3）更正登记与异议登记

更正登记与异议登记用以应对可能发生的登记错误。

①权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或暂有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

②若是不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

（4）预告登记

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。具体有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：①预购商品房；②以预购商品房设定抵押；③房屋所有权转让、抵押；④法律、法规规定的其他情形。

【疑难问题解答】

当评估的重大错报风险为低水平时，注册会计师是否就可以不对重大的交易、账户余额和披露设计和实施实质性程序？（审计）

不可以，注册会计师对重大错报风险的评估毕竟是一种主观判断，可能无法充分识别所有的重大错报风险，同时内部控制存在固有局限性（特别是存在管理层凌驾于内部控制之上的可能性），因此无论选择何种方案，注册会计师都应当对所有重大的各类交易、账户余额和披露设计和实施实质性程序。

并且，审计准则规定，风险评估程序和实质性程序是必须要执行的审计程序。控制测试可以根据风险评估的结果确定是否需要执行，是可以选择的审计程序。

【易错易混辨析】

影响短期偿债能力和长期偿债能力的表外因素（财务成本管理）

（1）影响短期偿债能力的表外因素（根据其对短期偿债能力的影响分为两类）

1）增强短期偿债能力的因素：①可动用的银行贷款指标：不反映在财务报表中，但会在董事会决议中披露。

②准备很快变现的非流动资产：比如出租的房屋，企业发生周转困难时，可以将其出售，并且不会影响企业的持续经营。

③偿债能力的声誉：声誉好，易于筹集资金。

2）降低短期偿债能力的因素：①与担保有关的或有负债：如果它的金额较大并且可能发生，就应在评价偿债能力时给予关注；

②经营租赁合同中的承诺付款：很可能是需要偿付的义务；

③建造合同、长期资产购置合同中的分阶段付款：也是一种承诺，应视同需要偿还的债务。

（2）影响长期偿债能力的表外因素

1）长期租赁（指长期经营租赁）：融资租赁形成的负债大多会反映于资产负债表，而经营租赁则没有反映于资产负债表。当企业的经营租赁量比较大、期限比较长或具有经常性时，就形成了一种长期性筹资，这种长期性筹资，到期时必须支付租金，会对企业的偿债能力产生影响。因此，如果企业经常发生经营租赁业务，应考虑租赁费用对偿债能力的影响。

2）债务担保：担保项目的时间长短不一，有的涉及企业的长期负债，有的涉及企业的流动负债。在分析企业长期偿债能力时，应根据有关资料判断担保责任带来的潜在长期负债问题。

3）未决诉讼：未决诉讼一旦判决败诉，便会影响企业的偿债能力，因此在评价企业长期偿债能力时要考虑其潜在影响。

【历年考题剖析】

按照波特的五力分析模型，下列各项因素中，可能对某家航空公司获取行业竞争优势产生不利影响的有（ ）。（公司战略与风险管理-多选题-2010年）

A.进入航空业需要大量的资本投入

B.航空产业的行业增长率开始处于下降趋势

C.由于廉价航空公司兴起，使得机票价格大幅降低

D.由于许多大型国际企业采用视频会议管理跨国业务，使得商务航空服务需求降低

答案：BCD

解析：选项A说明航空业的进入壁垒高，所以属于公司获取产业竞争优势产生的有利影响。选项B使得产业增长率缓慢，新进入者为了寻求发展，需要从竞争者那里争取市场份额，则竞争程度就会增强，对企业取得产业竞争优势不利，所以选项B是答案；选项C、D属于替代产品的威胁，都对公司获取行业竞争优势不利，所以选项C、D也是答案。

点评：本题主要考核“波特的五力模型”的知识点。该知识点只要大家能将所学的知识灵活运用，即可解答。正保会计网校2010年注册会计师《公司战略与风险管理》课件实验班模拟题三单项选择题第3题、普通班模拟题三多项选择题第2题、实验班模拟题五多项选择题第2题与该题考点基本相同。