【考点精讲】

财产租赁所得应纳税额的计算（税法Ⅱ）

在确定财产租赁的应纳税所得额时，纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。

个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费。

（2）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。

（3）税法规定的费用扣除标准。

应纳税所得额的计算公式为：

①每次（月）收入不超过4000元的：

应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）－800元

②每次（月）收入超过4000元的：

应纳税所得额＝［每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）］×（1－20%）

个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。具体规定为：

（1）取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

（2）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：

①财产租赁过程中缴纳的税费；

②向出租方支付的租金；

③由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

④税法规定的费用扣除标准。

财产租赁所得适用20%的比例税率。但对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。其应纳税额的计算公式为：

应纳税额＝应纳税所得额×适用税率

【疑难问题解答】

固定资产装修费用的处理原则（财务与会计）

1.装修费用较小，应计入当期损益；

2.装修费用较大，如果满足固定资产的确认条件，装修费用应当计入固定资产账面价值，并在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目进行核算，在两次装修间隔期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修时，与该项固定资产相关的“固定资产装修”明细科目仍有账面价值，应将该账面价值一次全部计入当期营业外支出。

3.融资租入固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用等，满足固定资产确认条件的，应在两次装修间隔期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。

4.经营租入固定资产发生的改良支出，应通过“长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法进行摊销。

【易错易混辨析】

异议股东股份回购请求权与公司收购本公司股份的情况是否相同？（税收相关法律）

不一样。注意不要混淆，异议股东股份回购请求权与公司收购本公司股份是两个意思。

（1）异议股东股份回购请求权，是针对有限责任公司的规定，是法律赋予小股东保护自己权利的规定。其适用的情况包括：①公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合《公司法》规定的分配利润条件的；②公司合并、分立、转让主要财产的；③公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。

（2）公司收购本公司股份，是针对股份有限公司的规定，是针对不允许公司收购本公司股份的例外规定。适用的情况包括：减少公司注册资本；与持有本公司股份的其他公司合并；将股份奖励给本公司职工；股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求公司收购其股份的。

这两项制度适用的情况不同。

【历年考题剖析】

1.下列经济行为中，不符合印花税政策规定的是（ ）。（税务代理实务-单选题-2011年）

A.2006年成立的某公司在2010年启用新资金账簿时因“实收资本”和“资本公积”未变化，未缴纳印花税

B.购销合同实际履行金额大于合同所载金额，因未重新签订合同或未签订补充合同，未补缴印花税

C.企业与电网签订的供用电合同，因未记载金额，先以5元/件缴纳，年末以实际电费金额按“购销合同”结算印花税

D.与税务师事务所签订的税务咨询合同，未缴纳印花税

答案：C

解析：电网与用户之间签订的供用电合同不征印花税。税务咨询合同不属于印花税的征税范围。

2.下列用地中，应缴纳城镇土地使用税的有（ ）。（税务代理实务-多选题-2009年）

A.名胜古迹内管理单位的办公用地

B.寺庙开办的商店的用地

C.街道绿化的用地

D.军队训练场地的用地

E.中央直属企业的用地

答案：BE

解析：宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地免征城镇土地使用税，用于经营的不免征；中央直属企业的用地不属于免征范围；街道绿化的用地属于免税的范围；军队训练场地的用地属于免税的范围。