【考点精讲】
房地产企业成本、费用扣除的所得税处理（税法Ⅱ）
（1）已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本/成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（2）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（3）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
（4）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
（5）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
（6）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
（7）企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
（8）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
【疑难问题解答】
资产减值内容总结（财务与会计）
1.计提了减值准备后，减值准备不能转回的一般情况：
适用第8号准则《资产减值》的资产项目，即8号准则规范的减值准备计提范围：
（1）采用成本模式后续计量的投资性房地产
（2）对子公司、联营、合营公司投资的长期股权投资（即第1、2、3类长期股权投资）
（3）固定资产（含在建工程、工程物资）
（4）无形资产
（5）商誉
（6）生产性生物资产
（7）探明石油天然气矿区权益和井及相关设施。
2.计提了减值准备后，减值准备能转回的一般情况：
（1）绝大多数的适用22号《金融工具的确认和计量》准则计提资产减值准则的项目：
①贷款、应收票据、应收利息、应收股利、应收账款、预付账款、其他应收款、长期应收款
③可供出售的金融资产（债权性的，都可以转回；股权性的，有部分可以转回，但需要记入资本公积中）
（2）适用1号《存货》准则的资产计提减值准备的项目：
存货、消耗性生物资产
（3）递延所得税资产
《所得税》准则第二十条规定：资产负债表日，企业应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额应当转回。
《企业会计准则指南》的附录中规定：资产负债表日，预计未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣的暂时性差异的，按原已确认的递延所得税资产中应减记的金额，借记“所得税费用”“资本公积”，贷记本科目（递延所得税资产）。
【易错易混辨析】
怎么辨别惯犯还是连续犯？（税收相关法律）
惯犯，是指以某种犯罪为常业，或者以犯罪所得为主要生活来源或挥霍来源，或者犯罪已成习性，在较长时间内反复实施同一种犯罪行为，刑法明文规定对其以一罪论处的犯罪形态。我国刑法中的惯犯一般就是指赌博罪。
连续犯，是指行为人基于数个同一的犯罪故意，连续实施数个性质相同的犯罪行为，触犯同一罪名的犯罪形态。所实施的数个犯罪行为必须触犯同一罪名。该特征是由连续犯在主观上须基于连续意图制约下的数个同一故意。比如：甲对乙怀恨在心，蓄谋杀害乙全家，一天下午，甲将乙骗到自己的住处将其杀害，当晚又潜入乙家将其妻子杀死。甲虽然实施了两个杀人行为，但这两个杀人行为之间存在主客观上密切联系，因此作为连续犯，直接定一个故意杀人罪。
惯犯与连续犯的主要区别是看是否行为人以该犯罪行为为职业，惯犯是以该犯罪行为为职业的，而连续犯则不是以该犯罪行为为职业。
【历年考题剖析】
甲企业（系增值税一般纳税人）某月“库存商品”账户的贷方发生额大于当期结转的主营业务成本，则甲企业有可能发生了（ ）。（税务代理实务-多选题-2012年）
A.商业折扣行为
B.自产货物因管理不善被盗的行为
C.在建工程领用自产货物行为
D.将自产货物抵偿债务的行为
E.将自产货物用于无偿赠送给敬老院行为
答案：BCE
解析：商业折扣行为、将自产货物用于抵偿债务，都是正常结转成本，将“库存商品”的金额结转到“主营业务成本”中；自产货物因管理不善被盗的行为，“库存商品”的金额要结转到“待处理财产损溢”中；在建工程领用自产货物，“库存商品”的金额应结转到“在建工程”中；将自产货物用于无偿赠送给敬老院，“库存商品”的金额转入“营业外支出”中。所以选项B、C、E都是可能发生的。
