【考点精讲】
房地产企业销售收入的确认（税法Ⅱ）
房地产企业销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（1）采取一次性全额收款方式的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（2）采取分期收款方式的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入。
（3）采取银行按揭方式的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入。
（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入：
①采取支付手续费方式的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。
②采取视同买断方式的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。
③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入。
【疑难问题解答】
什么是权益性证券投资？发行权益性证券取得长期股权投资的含义？（财务与会计）
1.权益性证券（Equity securities）：持有此类证券，就代表拥有证券标的物的财产所有权。例如您买进招商银股票，就代表您持有招商银全部财产的一部持分权益。又如您持有某基金，就代表您持有该基金全部财产的一部持分权益。这里说的是持分权益，就是跟其他股东或基金受益人，分别共有该股份有限公司或该基金的全部财产。
2.债务性证券（Debt securities）：持有此类证券，就代表拥有对证券发行人的债权。发行人是您的债务人。例如您买进国债，就代表您拥有对国家的债权。
发行权益性证券取得长期股权投资是指以本公司的股权为对价取得其他公司的股权，一般是向被投资企业的原股东发行股票，来换取长期股权投资，对于被投资方来说，只是更换了股东，它是取得长期股权投资的一种方式。
权益性证券投资可以理解为是股权投资。
比如说甲企业定向发行本企业100万股普通股股票给乙企业，同时取得乙企业30%的股份，已知甲企业股票的每股市价为20元，那么甲公司取得长期股权投资初始投资成本为100×20＝2000（万元）。
其实这里您就可以分两步来考虑，首先发行本企业股票100万股，筹集资金2000万元，分录如下：
借：银行存款2000
贷：股本100
资本公积—股本溢价1900
然后用筹得的资金来购买乙公司的股权，分录如下：
借：长期股权投资2000
贷：银行存款2000
合并在一起就是发行权益性证券取得长期股权投资的分录，即：
借：长期股权投资2000
贷：股本100
资本公积—股本溢价1900
【易错易混辨析】
怎样区分辨别诉讼时效与除斥期间？（税收相关法律）
（1）两者的法律后果不同。虽然诉讼时效和除斥期间的法律后果都表现为某种权利的消灭，但是，诉讼时效所消灭的是权利人享有的胜诉权，而除斥期间则消灭的是权利人享有的实体民事权利本身，如追认权、撤销权、解除权等。
（2）两者的期间不同。虽然诉讼时效和除斥期间都以一定事实状态存续一定时间为内容。但是，诉讼时效是可变期间，适用中止、中断或延长的规定，而除斥期间则一般是不变期间。不因任何事由而中止、中断或者延长。
（3）两者的适用依据不同。诉讼时效规定的是权利受害人请求法律保护的期限，仅适用于权利受到侵害的权利人不行使请求权的情况，而除斥期间规定的是权利人行使某项权利的期限，以权利人不行使该实体民事权利作为适用依据。
（4）两者的适用条件不同。诉讼时效是在当事人主张时，人民法院予以援用，而除斥期间则是由人民法院依职权予以援用，不论当事人是否主张。
（5）两者的起算时间不同。诉讼时效的起算始自权利人能够行使请求权（请求权产生之时）。我国《民法通则》规定，从权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算。而除斥期间则是自相应的实体权利成立之时起算。
【历年考题剖析】
下列可享受优惠政策的项目中，不通过企业所得税纳税申报表之附表三《纳税调整项目明细表》做纳税调减的是（ ）。（税务代理实务-单选题-2012年）
A.企业购置并实际使用符合规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备投资额的10%部分
B.国债利息收入
C.残疾人员工资加计扣除部分
D.企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用加计扣除部分
答案：A
解析：企业购置并实际使用符合规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额的10%的部分，允许从企业当年的应纳税额中抵免，是通过企业所得税纳税申报表之附表五《税收优惠明细表》中第七项做纳税调减的。
