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注册资产评估师考试《建筑工程评估基础》预习：其他方法
第十章 建筑物的损耗
知识点五、其他方法
对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗采用收益法和市场法等。
（一）成本法：D＝C1＋C2＋C3＋C4－C5＝拆除工程费用＋修缮＋恢复＋直接经济损失－被拆除物残值
（1）C4——直接经济损失包括：房屋使用人周转安置费用、房屋空置、使用面积减少、净高降低、采光面积减少、耐久性降低、邻近房屋损坏赔偿、施工影响补偿等损失；
（2）房屋使用人周转安置费用＝每人每天费用×天数；
（3）房屋空置的收益损失、使用面积减少、净高降低、采光面积减少、耐久性降低所造成的损失，宜采用收益法计算；邻近房屋损坏采用成本法、收益法、市场法测算；
（4）施工影响的补偿可以根据有关标准或参照市场价的补偿水平进行测算。
被拆除物残值按回收市场价格。
（二）收益法：租金等收入减少和由于能源消耗等费用增加造成的损失。
适用于净收益减少：
△Ai——未来第i年的净收益损失额；把每年净收益损失额折现到期初为损耗
适用于收益年限减少：
Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益；把应该在这些年中应得到的净收益（没得到）折现到期初为损耗
（三）市场法：
（1）价差法：估算类似有损耗与类似无损耗之间市场价值之差作为建筑损耗。D＝D1－D2
（2）比较法：建筑物与有类似损耗建筑物比较。
D＝P×F1×F2×F3＝补偿金额×情况修正系数×日期修正系数×缺陷修正系数
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