新用户扫码下载房地产固定成本包括哪些项目
房地产固定成本的主要构成
房地产开发与持有阶段的固定成本，是指在一定时期和一定业务量范围内，不随开发规模或销售进度变化而保持总额稳定的支出项目。
主要包括：土地取得成本中的契税、印花税及土地使用税（按年计征）；
项目前期费用中的勘察设计费、可行性研究费、环评咨询费等一次性投入费用；
自有办公场所折旧、管理人员薪酬、财务系统维护费、年度审计费及资质年检费；
以及长期租赁物业产生的固定租金（若属经营性持有资产）、不动产登记费、房产税（自用或待售未转为存货前按原值计征）等。
需注意：土地出让金本身属资本性支出，计入开发成本而非当期固定成本；而房产税计算公式为：年应纳税额 = 房产原值 × (1 − 扣除比例) × 1.2%（自用情形），扣除比例依地方政策通常为10%–30%。
常见问题
制造业企业持有工业地产用于自建厂房，其折旧是否属于固定成本？如何影响盈亏平衡点？答：是。该折旧属于沉没性固定成本，计入制造费用，在本量利分析中抬高盈亏平衡点，公式为：盈亏平衡点销量 = 固定成本总额 ÷ (单位售价 − 单位变动成本)。
物业公司对已交付住宅小区收取的固定物业管理费，是否构成其固定成本结构的一部分？答：否。该收入对应的是服务提供行为，其人工、能耗、维修基金摊销等多具变动性；真正固定成本为总部管理费、信息系统年费、资质续期费等刚性支出。
REITs底层资产为商业综合体时，“固定成本”在基金层面与项目公司层面有何核算差异？答：项目公司层面固定成本含房产税、土地使用税、基础物管合同约定的固定服务费；基金层面则新增管理人固定管理费（如年化0.5%）、托管费及信息披露年费，且须按《公开募集基础设施证券投资基金指引》单独列示。
说明：因考试政策、内容不断变化与调整，正保会计网校提供的以上信息仅供参考，如有异议，请考生以官方部门公布的内容为准！
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