学员分享：鸣谦2012年注册税务师（税二）的微学习笔记

第三章 土地增值税

征税范围

　　（一）一般规定

　　（1）转让国有土地使用权

　　【应试提示】国有。

　　（2）转让地上建筑物及其他附着物。

　　（二）具体规定

　　【应试提示】记忆技巧：具体规定要在一般规定的前提下进行掌握。（1）所有权转移（2）有偿（有收入）。

一、收入额

　　货币收入与非货币收入。

　　外币收入：按当日或当月1日汇率折算。

二、扣除项目及金额

　　◆房地产开发企业建新房销售：五项。

　　（一）取得土地使用权所支付的金额＝价款＋相关费用（契税）

　　（二）房地产开发成本

　　【应试提示】六项。对开发成本的记忆要具体到每一项所包括的内容。

　　（三）房地产开发费用

　　1.财务费用→其中的利息支出据实或计算扣除。

　　2.管理费用→计算扣除。

　　3.销售费用→计算扣除。

　　【应试提示】在计算题中即便已知管理费用和销售费用的数字，计算中也无用。

两种情况：

　　（1）①能够按转让房地产项目计算分摊利息支出

　　②能提供金融机构的贷款证明：

　　允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权的金额＋房地产开发成本）×5%以内

　　（2）①不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出

　　或：②不能提供金融机构的贷款证明

　　允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权的金额＋房地产开发成本）×10%以内

　　【应试提示】（1）利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　（2）加罚的利息不能扣除。

　　（四）与转让房地产有关的税金

　　营业税、城市维护建设税、教育费附加。

　　（五）加计扣除＝（取得土地使用权的金额＋房地产开发成本）×20%

　　◆非房地产开发企业出售新建房：四项。

　　1.取得土地使用权的金额

　　2.开发成本

　　3.开发费用

　　4.与转让房地产有关的税金

　　转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。

　　◆出售旧房：三项。

　　【应试提示】企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房：作为经适房、廉租房且增值率未超过20%，免税。

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