房地产开发项目的诸多涉税种类中，土地增值税税负尤为沉重。而土地增值税的预征、清算的征管方式，也对土地增值税的日常管理提出了很高的要求。土地增值税往往是房地产开发企业税务遵从的难点和重点。本文拟对房地产开发企业开发过程中常见的土地增值税税务风险进行分析，以作提示！

一、土地增值税核定征收税务风险

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十三条规定：“在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算”。

核定征收的情形有：1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

由此，只有符合核定征收条件的，才能在土地增值税清算中进行核定征收。对于不符合核定征收条件的，要及时调整为查账征收，并且同时涉嫌构成偷税的，要依据《税收征收管理法》进行处理。

二、确定清算项目环节的税务风险

土地增值税清算分为“应清算”、“可清算”两种情况。

应清算的情形包括：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。对于前述应清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

可清算的情形包括：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对于“可清算”项目，待税务机关发出清算通知才进行清算。纳税人未能按时清算，会需要缴纳滞纳金。

三、房地产转让收入的税务风险

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，收入按照规定的方法确认，否则可能构成偷税违法行为。

而房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，但是对应的扣除成本和费用也不得扣除。

四、房地产开发成本的税务风险

土地增值税的扣除项目金额时，应以合法凭据为依据，未取得合法凭据的不得扣除。对方单位是经营性企业时必须提供税务部门监制的发票。如果对方单位是行政机关或者政府行业管理机构，则可以是行政事业性收据，但是也应是符合要求的收据才行。

扣除项目金额中归属的各类成本必须是真实发生的（除去特别规定的可以预提的成本），否则不得在土地增值税计算中扣除。以开发过程中占比较大的建安发票为例，如果存在相关合同中注明的建筑工程款、材料费、单位用量、工程造价等信息与账目科目中开发成本、工程物资等科目存在差异，或者开票方与领用方不符等异常情况，那么税务机关会对业务的真实性产生合理怀疑，如果经过调查，这些成本并未实际发生，轻则补缴税款，重则视情况处以偷税、虚开等处理处罚。

五、房地产开发费用的税务风险

房地产开发费用包括房地产开发项目相关的销售费用、管理费用、财务费用等。常出现税务风险的是融资费用。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”

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