房地产企业的增值税的核算管控老会计都知道，这个怎么做，并且是升职加薪必备知识！您知道吗？快来一起学习下吧！

一、增值税预交时间

（1）房地产企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。(财税[2016]36号)

（2）房地产企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到款项，但不含签房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。（湖北）

二、增值税的税款预缴

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

应预缴税款按以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税的，按9%税率计算；适用简易计税的，按5%征收率计算。

注意：简易办法也预缴。（税务总局公告2016年第18号第10条、11条、12条）

三、预收款的发票开具

1、升级系统找到最新编码

为解决银行、公积金贷款难题，按税务总局2016年第53公告规定，要开出不征税发票。

首先需升级系统，找到最新编码。即 将增值税税控开票软件升级到最新版本（ V2.0.11） 。

升级后，开票系统中有 6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产情形。

“其下设：601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

2、区分情况正确开票

（1）期房销售

交房前收到预收款，选 6“未发生销售行为的不征税项目”下602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开票，并在税率栏填“不征税”，开普通发票，不得开专用发票。开发票次月按3%预缴率预缴增值税，不需纳税申报。如系统清卡不成功，需在申报期去办税服务厅手工清卡。

交房后，需将之前开的税率栏为 “不征税”的普通发票收回红冲后再重新开税率栏带实际税率的增值税发票，并于次月纳税申报。 此处原开的 “不征税”普通发票如不收回红冲，对方有重复入账问题。

（2）现房销售

由于预收房款后会马上交房，可直接开税率栏带实际税率发票，并申报。

（3）已申报缴营业税未开票补开票

选 6“未发生销售行为的不征税项目”下603“已申报缴纳营业税未开票补开票” 编码开票，并在发票税率栏填“不征税”，开普通发票，不得开专用发票，开发票后不用申报。如系统清卡不成功，需在申报期去办税服务厅手工清卡。

注意：

税务总局公告2018年第42号：纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，包括已申报缴营业税或补缴营业税业务，需补开发票的，可开增值税普通发票。纳税人应完整保留相关资料备查。

四、完工产品发票开具时间。

财税[2016]36号第45条：

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据当天；先开发票的，为开发票当天。

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款当天。

取得索取销售款项凭据当天，指书面合同确定付款日期；未签书面合同或书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成当天或不动产权属变更当天。

提示：

房地产企业销售期房在未完工期间，还没交产品给购房者，没发生增值税纳税时间。

纳税时间应为房地产公司与购房者签购买合同中约定开发产品移交时间，如产品移交时间滞后购房合同约定时间，以办理开发产品移交或交钥匙时间。

问题：

房地产企业跨期合同发票如何开？

由于房地产企业销售的是期房，要到2018年5月1日后才与购房者移交产品，房地产企业应在移交开发产品时或移交钥匙时，向购房者开10%专票（购房者是企业）或10%普票（购房者是个人）。2019年4月1日起，执9%。

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