【考点精讲】

土地增值税征税范围的几个特殊规定（下）（税法）

（接往期）

4.房地产的交换。

这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按《土地增值税暂行条例》规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

5.以房地产进行投资、联营。

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

但投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。

6.合作建房。

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

7.企业兼并转让房地产。

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

8.房地产的代建房行为。

这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

9.房地产的重新评估。

这主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况下，房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

【疑难问题解答】

1.企业通过发行债券方式筹集资金购建固定资产，并按照实际利率法摊销债券溢折价，那么，在确定借款费用资本化金额时，应如何计算资本化率？（会计）

解答：按照《企业会计准则第17号——借款费用》规定，为购建固定资产发行债券属于取得专门借款，专门借款计算其借款费用资本化金额时不需要计算累计支出加权平均数，也不需要计算资本化利率，应以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

2.李平、李亮和李光为明星合伙企业的合伙人。李平欠张石人民币20万元，无力用个人财产清偿。张石在不满足于用李平从明星合伙企业分得的收益偿还其债务的情况下，是否可以直接变卖李平在明星合伙企业的财产份额用于清偿？（经济法）

解答：张石不可以直接变卖李平在明星合伙企业的财产份额用于清偿。张石可以依法请求人民法院强制执行李平在明星合伙企业的财产份额用于清偿。

根据我国《合伙企业法》的规定：

（1）合伙企业中某一合伙人的债权人，不得以该债权抵销对合伙企业的债务；

（2）合伙人个人负有债务，其债权人不得代位行使该合伙人在合伙企业中的权利；

（3）合伙人个人财产不足清偿其个人所负债务的，该合伙人只能以其从合伙企业中分取的收益用于清偿；债权人也可依法请求人民法院强制执行该合伙人在合伙企业中的财产份额用于清偿。

①清偿必须通过民事诉讼法规定的强制执行程序进行，债权人不得自行接管债务人在合伙企业中的财产份额；

②在强制执行债务人在合伙企业的财产份额时，其他合伙人有优先受让的权利。

3.个人独资企业的投资人是否包括外国公民？（经济法）

解答：个人独资企业的投资人是自然人，自然人本无国籍的含义，既包括中国公民，也应包括外国公民，但是，《个人独资企业法》第四十七条规定，外商独资企业不适用本法，因此，《个人独资企业法》所指的自然人只是指中国公民。

如果是外国公民，设立的就是外商独资企业，而不属于个人独资企业。

【易错易混辨析】

追加审计程序和扩大审计范围的区别（审计）

1.扩大审计程序实质上就是扩大审计范围，比如对原来没有进行测试或详细测试的项目，现在要求测试或进行更详细的测试；扩大审计程序也包括增加样本量。测试的程序（程序的性质）可能与原程序相同，也可能不同。

2.追加程序是指对个别审计事项追加测试，比如对应收账款进行测试时，之前已经实施了函证程序，但经过实施其他程序发现应收账款的错报可能性比预期的要高，注册会计师就应当对应收账款项目追加测试程序，而所追加的程序（程序的性质）可以与原程序相同，也可以不同，比如追加实施函证、检查程序，甚至可以派专人到被函证单位进行询问，从而获取更为直接和详细的审计证据。

3.实际上无论是追加的程序、还是扩大的审计程序、修改的审计程序，本质上都是一致的，都是为了进一步揭示财务报表错报而执行的审计程序，只是适用程度不同而已。

4.通常只有在所涉及的未发现错报超过注册会计师认可的程度时，比如汇总错报超过报表层重要性水平，或者涉及的舞弊、违反法规行为异常重大，注册会计师才需扩大审计范围，从而将整体审计风险降至可接受的水平；如果只是个别事项的未发现错报较大时，注册会计师通常只需就该审计事项追加程序即可。

【历年考题剖析】

下列关于普通股筹资定价的说法中，正确的是（ ）。（财务成本管理-单选题-2010年）

A.首次公开发行股票时，发行价格应由发行人与承销的证券公司协商确定

B.上市公司向原有股东配股时，发行价格可由发行人自行确定

C.上市公司公开增发新股时，发行价格不能低于公告招股意向书前20个交易日公司股票均价的90%

D.上市公司非公开增发新股时，发行价格不能低于定价基准日前20个交易日公司股票的均价

答案：A

解析：根据我国《证券法》的规定，股票发行采取溢价发行的，其发行价格由发行人与承销的证券公司协商确定，所以选项A的说法正确。配股价格由主承销商和发行人协商确定，所以选项B的说法不正确。上市公司公开增发新股的定价通常按照“发行价格应不低于公告招股意向书前20个交易日公司股票均价或前1个交易日的均价”确定，所以选项C的说法不正确。非公开发行股票的发行价格应不低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的90%，所以选项D的说法不正确。

点评：本题主要考核第12章“股权再融资”知识点。该知识点难度不大，需要考生熟记教材基础知识。正保会计网校2010年注册会计师《财务成本管理》考试中心实验班《模拟题五》多选题第15题与该题考点很接近。