【考点精讲】

土地增值税征税范围的几个特殊规定（上）（税法）

1.房地产继承、赠与。

（1）房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属变更而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。

（2）房地产的赠与。房地产的赠与是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。但这里的“赠与”仅指以下情况：

①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利性的公益性组织。

房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。

2.房地产的出租。

房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。

3.房地产的抵押。

房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的抵押贷款，但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

【疑难问题解答】

1.如何理解“换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的”。（会计）

解答：资产的预计未来现金流量现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计税后未来现金流量，根据企业自身而不是市场参与者对资产特定风险的评价，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。例如，某企业以一项专利权换入另一企业拥有的长期股权投资，该项专利权与该项长期股权投资的公允价值相同，两项资产未来现金流量的风险、时间和金额亦相同，但对换入企业而言，换入该项长期股权投资使该企业对被投资方由“重大影响”级别变为“控制”级别关系，从而对换入企业的特定价值即预计未来现金流量现值与换出的专利权有较大差异；另一企业换入的专利权能够解决生产中的技术难题，从而对换入企业的特定价值即预计未来现金流量现值与换出的长期股权投资存在明显差异，进而可以判断两项资产的交换具有商业实质。

2.请举例说明如何理解“合伙企业中某一个合伙人的债权人，不得以该债权抵销其对合伙企业的债务”？（经济法）

解答：债权人对合伙企业的债权，实质上是全体合伙人的债务；而合伙企业某一个合伙人对该债权人的债务，只限于该合伙人，如果允许抵销的话，那么就相当于强迫合伙企业的其他合伙人对个别合伙人的债务承担责任，因此《合伙企业法》规定，合伙企业中某一个合伙人的债权人，不得以该债权抵销其对合伙企业的债务。

举例：甲、乙、丙、丁四人出资设立一合伙企业A，甲向戊借款5万元作为出资。合伙企业经营期间，戊欠合伙企业货款8万元，戊认为因为甲欠自己5万元，而自己欠合伙企业8万元，其中5万元就互相抵销了，只向A合伙企业偿还3万元就可以结清三方的债权债务了。戊的观点是不正确的。根据《合伙企业法》的规定，合伙企业中某一合伙人的债权人，不得以该债权抵销对合伙企业的债务。所以戊不能以对合伙人甲的债权抵销对A合伙企业的债务。

3.如何理解“合伙人个人负有债务，其债权人不得代位行使该合伙人在合伙企业中的权利”？（经济法）

解答：合伙企业具有人合的性质，合伙人之间的相互了解和信任是合伙关系稳定的基础。如果允许个别合伙人的债权人代位行使该合伙人在合伙企业中的权利，那么就破坏了合伙企业人合的性质，不利于合伙关系的稳定和合伙企业的正常运营。另外债权人不属于合伙人，他如果行使合伙人的权利而不承担无限连带责任，那么这就相当于将自己行为产生的责任风险转嫁于合伙企业的全体合伙人，这对于合伙企业的全体合伙人是不公平的。

【易错易混辨析】

前后任注册会计师在接受委托前后沟通的区别（审计）

前后任注册会计师在接受委托前的沟通和接受委托后均需要沟通，在必要性、目的、沟通前提、沟通形式以及沟通内容上有所区别。

1.必要性

接受委托前，必要程序。后任注册会计师“必须”与前任注册会计师进行沟通。

接受委托后，非必要程序。后任注册会计师根据审计工作需要自行决定。

2.目的

接受委托前，评估风险，确定是否接受委托。

接受委托后，获取对本期财务报表审计有用的信息。

3.沟通形式

接受委托前，主要采用询问的方式。

接受委托后，主要包括查阅前任注册会计师的工作底稿及询问有关事项等。

4.沟通内容

接受委托前，（1）是否发现被审计单位管理层存在诚信方面的问题；（2）前任注册会计师与管理层在重大会计、审计等问题上存在的意见分歧；（3）前任注册会计师向被审计单位治理层通报的管理层舞弊、违反法律法规行为以及值得关注的内部控制缺陷；（4）前任注册会计师认为导致被审计单位变更会计师事务所的原因。

接受委托后，查阅的内容包括有关审计计划、控制测试、审计结论的工作底稿以及其他具有延续性的对本期审计产生重大影响的会计、审计事项。

【历年考题剖析】

下列关于股利分配的说法中，错误的是（ ）。（财务成本管理-单选题-2011年）

A.税差理论认为，当股票资本利得与股票交易成本之和大于股利收益税时，应采用高现金股利支付率政策

B.客户效应理论认为，对于高收入阶层和风险偏好投资者，应采用高现金股利支付率政策

C.“一鸟在手”理论认为，由于股东偏好当期股利收益胜过未来预期资本利得，应采用高现金股利支付率政策

D.代理理论认为，为解决控股股东和中小股东之间的代理冲突，应采用高现金股利支付率政策

答案：B

解析：客户效应理论认为，对于高收入阶层和风险偏好者，由于其税负高，并且偏好资本增长，他们希望公司少发放现金股利，并希望通过获得资本利得适当避税，因此，公司应实施低现金分红比例，甚至不分红的股利政策。

点评：本题考核“股利理论”的知识点。该知识点在正保会计网校2011年《注会财管》课程“考试中心”实验班模拟五单选题第5题、普通班模拟试题（三）单选题第5题、基础班和习题班练习中心第11章中均有所涉及。