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2024税务师《税法一》易错题：房地产开发费用
每日一练是网校推出的一项免费在线测试系统，目的是让广大学员通过练习，对相应科目的知识尤其是基础知识做到基本的了解和掌握，因为基础是学好一门课程的关键，希望大家能够积极踊跃的进行测试和练习，对自己的基础知识进行一下检测和巩固。下面就上周（2024年02月27日到2024年03月04日）题目中大家正确率较低的一个题目进行点评。
练习时间：2024-02-27做题次数：272准确率：19.11％
1、下列关于房地产开发企业计算土地增值税时，房地产开发费用扣除的说法正确的是（ ）。
A、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内
B、纳税人不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内
C、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除
D、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息可以扣除
查看答案解析
【答案】
C
【解析】
选项A，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）；选项B，纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内；选项D，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
【点评】新房销售扣除项目的确定。
| （一）取得土地使用权所支付的金额 | 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 【提示1】地价款：出让方式为支付的土地出让金，划拨方式为按规定补缴的出让金，转让方式为支付的地价款。 【提示2】费用：取得土地使用权过程中的登记、过户手续费及契税等税费。 【提示3】土地闲置费不得扣除。 |
| （二）房地产开发成本 | （1）土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （2）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （3）建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 （4）基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 （5）公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 （6）开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 【提示1】精装修费用可扣除；预提费用，除另有规定外，不得扣除。 【提示2】质量保证金如计入发票中，则可以扣除。 【提示3】纳税人接受建筑安装服务取得增值税发票应备注建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入扣除。 |
| （三）房地产开发费用 | 与开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 不按账簿金额扣除，应计算扣除。 （1）能按项目计算分摊利息，并能提供金融机构证明的： 开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×5%以内 （2）不能按项目计算分摊利息，或不能提供金融机构证明的： 开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×10%以内 【提示1】全用自有资金，没有利息支出的，按方法2扣除。 【提示2】利息计入开发成本的，应调整至费用扣除。 【提示3】利息注意两点： ①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。 ②不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。 【提示4】5%或10%的比例为扣除上限，各地具体扣除计算比例可能低于该数值。 |
| （四）转让有关税金 | （1）房企：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 （2）其他企业：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。 【提示1】印花税按“产权转移书据”以0.5‰税率计算；房企销售开发项目不得扣除印花税。 【提示2】收入不含增值税，扣除也不能扣增值税。 【提示3】房企实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。不能分清的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的金额扣除。 【提示4】扣除项目涉及到的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。 |
| （五）其他扣除项目 | 加计扣除费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×20% 【提示1】仅限房企销售开发项目享受，非房企无此项扣除，房企不开发也无此项扣除。 【提示2】县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如计入房价中向购买方一并收取，可作为收入计税；在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。如未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作为收入；代收费用不得在收入中扣除。 |
| （一）评估法 | 1.取得土地使用权支付的金额 未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除 |
| 2.旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 重置成本价：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润 |
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| 3.与转让有关的税金 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税 |
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| 4.评估费 因隐瞒、虚报成交价格等而按评估价格计税时的评估费不可扣 |
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| （二）发票法 | 1.发票价每年加计5%＝发票价×（1＋5%×年数） 不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格 |
| 2.与转让有关的税金 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税 注意：购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%基数 |
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| （三）核定法 | 对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可实行核定征收 |
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