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2020年6月税务机关对某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算，提供的资料如下： （1）2018年6月以17760万元购得一宗土地使用权，并缴纳契税。 （2）自2019年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元，管理费用200万元，销售费用400万元，银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。 （3）2020年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。（契税税率为5%）。 要求： （1）简要说明房地产开发成本包含的项目 （2）简要说明房地产开发费用的扣除标准 （3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权金额。 （4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。 （5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。
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（1）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （2）房地产开发费用的扣除标准： ①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。 ②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为 （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 （3）取得土地使用权所支付的金额= 17760×（1+5%）×50%=9324（万元） （4）取得土地使用权所支付的金额=9324（万元） 房地产开发成本=600（万元） 房地产开发费用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（万元） 允许扣除的税金及附加=200（万元） 其他扣除项目=（9324+6000）×20%=3064.8（万元） 允许扣除项目金额的合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（万元） （5）增值额=31000-20045=10955（万元） 增值率=10955÷20045×100%=54.65%，适用税率40%，速算扣除系数5%。 应纳土地增值税税额=10955×40%-20045×5%=3379.75（万元）
2022 04/16 22:21
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