摘　要：国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件中对抵押贷款价值和市场价值做出了明确的定义。本文在对比两者概念的基础上，分析得出不动产抵押贷款价值评估的特性，并对其在估价方法运用、房地产估价师和再评估过程的要求与影响进行评述。通过上述分析，归纳得出不动产抵押贷款价值评估的发展趋势及对我国不动产抵押评估的影响及意义。

　　一、国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件

　　为了维护市场稳定并适应资本市场全球化的需要，在英国皇家测量师协会和美国一些估价组织的倡议下，国际资产评估标准委员会（TIAVSC）于1981年创立，并于1994年正式更名为国际评估标准委员会（IVSC）。时至今日，国际评估标准委员会已经发展成为包括35个完全成员国，12个观察员国家和4个联系国家在内，具有广泛影响力和权威性的国际组织。

　　国际评估标准委员会于1985年制定并首次发布了《国际评估准则》（IVS）。并于1994年、1997年及2001年分别对其进行了修订，2000年到2002年国际评估标准委员会启动了特别项目，旨在形成一套全面和成熟的国际评估准则。作为这项特别项目定稿的2003版《国际评估准则》于2003年7月正式出版，目前得到日益广泛的认可和执行。越来越多的国家纷纷采取措施以采纳国际评估准则。如：澳大利亚和新西兰将国际评估准则的内容纳入其2004版的《评估执业指南》（Professional Practice Manual），英国皇家特许测量师协会2003版《执业指南》（即红皮书），要求财务报告和贷款业务为目的的评估业务遵循《国际评估准则》。此外，《国际评估准则》也日益地得到国际会计界的认可。

　　同时鉴于不动产抵押评估的重要地位，全球的银行业也成为呼唤国际评估准则的第三方力量。巴塞尔银行监管委员会成立的初衷在于强化国际银行体系的合理性和稳定性。巴塞尔委员会在《有效银行监管的核心原则》中给出了银行监管的最低要求。国际货币基金组织对《核心原则》进行了评估，指出了以贷款为目的的固定资产评估是主要的薄弱环节。为此巴塞尔委员会成立了由美国、德国、日本等国专家组成的特别工作小组来研究有关抵押贷款价值评估（或简称抵押评估）的问题。在国际评估标准委员会的协助下，巴塞尔委员会在2001年1月发布了新巴塞尔资本协定的补充文件《巴塞尔银行监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则》（以下简称补充文件）。

　　二、抵押贷款价值评估的发展趋势

　　（一）抵押贷款价值和市场价值的比较分析

　　如何去看待评估的价值类型实际上是一个基础性和关键性问题。没有对估价目的的正确理解、对估价原则和方法应用特殊性的深刻认识，也就不可能形成对抵押贷款价值（或简称抵押价值）的正确判断。反之，在对根本性定义及概念内涵模糊不清的认识指导下，在估价目的、原则、方法运用等估价实践中，势必会存在种种臆断和误区。国际评估准则和巴塞尔补充文件中对涉及不动产抵押贷款评估的市场价值和抵押贷款价值在定义上进行的明确区分，对抵押贷款价值评估的未来发展奠定了非常重要的基础。

　　正如国际评估准则所指，抵押贷款价值和评估方法在一些发达的欧洲不动产市场上早已确立。国际评估标准委员会于2000年在国际评估准则2（即非市场价值的价值基础）中，援引欧洲立法对抵押贷款价值做出了明确定义。（3）如上文所述，巴塞尔委员会是在国际评估标准委员的协助下，在其补充文件中确定商业房地产抵押评估细则的。因而，对比这两个定义只是在表述上有细微的区别，其核心意思是完全一致的。

　　新巴塞尔协议补充文件明确规定，在商业房地产贷款活动中，必须由一个胜任和独立的房地产估价师同时评估出市场价值和抵押贷款价值。（4）下面对比一下不动产抵押贷款价值和市场价值的定义及概念内容，以加深对两者本质的理解。

　　（二）抵押贷款价值的特性分析

　　通过对比分析，我们可以归纳出抵押贷款价值不同于市场价值的三个显著特征：

　　1.安全性。抵押贷款价值以安全性为首要目标，这一特性是针对风险而言的。国际评估准则在定义说明中也强调指出不动产抵押贷款价值是风险评估的概念。（5）这一点对银行防范金融风险具有极其重要的意义。

　　2.保守性。这是与安全性特性相伴而生的，主要是针对不动产抵押价值评估操作而言。这一特征要求房地产估价师必须以谨慎的态度、保守的方式进行评估，确保稳定性和可持续性为基本原则，从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）。

　　3.持续性。市场价值反映的是公开市场上在某一时点存在的最可能实现的价格水平。而抵押贷款是一个较长期的具有一定确定性的商业行为，抵押贷款价值就需要充分考虑当前和未来的市场因素变化的影响以及由此带来的风险，并对未来出售的可能性进行估计和判断。在这一过程中随着时间的变化和市场的波动，不动产抵押贷款价值虽然也会随之进行定期或不定期的调整。但是由于不抵押价值考虑的是不动产的稳定和持续性特征，因此在抵押贷款价值评估中，市场价值和抵押价值的确定都是一个动态、连续的过程，但抵押价值相比市场价值而言较为稳定，具有一定的持续性，市场价值则有可能产生较大波动。

　　综上所述，可以看出，“抵押贷款价值与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。对于不动产抵押贷款而言贷款价值占有突出的地位”。（6）

　　（三）对不动产抵押贷款价值评估的影响

　　国际评估准则中强调指出，在使用非市场价值定义（如抵押贷款价值）的时候，要特别注意不要混淆非市场价值评估（如抵押贷款价值评估）与市场价值评估之间的区别（7）。结合新巴塞尔协议补充文件中的相关规定，我们可以从评估方法的运用，对房地产估价师的要求，再评估过程等几个方面对不动产抵押贷款价值评估体系和发展趋势进行简要评述。

　　1.评估方法的运用

　　抵押价值评估和市场价值评估在评估方法上是一致的，主要采用三种经典方法——比较法、收益法、成本法。（8）但比较法在抵押贷款价值评估中较受限制，除了受到比较案例数量较少的影响之外，还与抵押贷款价值的非市场价值性质有关。补充协议在其附录《评估准则》中明确规定，抵押贷款价值应在成本价值和收益价值基础上评估。（9）因此对抵押价值评估来说，收益法和成本法应当同时使用，并且以收益价值为主。

　　根据抵押贷款价值的安全性特性，在运用上述评估方法对不动产抵押物进行评估过程中必须考虑不动产本身长期不变且可持续的特征和因素。这正是抵押价值评估和市场价值评估最本质的区别，即运用收益法和成本法对抵押价值和市场价值分别进行评估时，它们所选取的参数及参数所代表的意义的不同的。市场价值的参数选取来源于市场，代表正常的市场水平。而抵押价值出安全性的考虑，要以稳定性和可持续性为原则，参考市场数据，力求得到的数据能够不受市场风险因素及不动产本身暂时性因素影响。因此同样是经营收益，如上文所提及的，抵押价值中的经营收益则是指通过考虑不动产的稳定性特征，任何租户通过正常经营都能得到的最低收益水平。

　　国际评估准则和补充文件虽然没有就评估方法中具体参数选取和取值做出具体规定。但是根据欧洲成熟市场经验，对抵押价值评估中，运用收益法选取的经营收益、运营成本和资本化率等参数以及成本法所采用的重置单价、建筑物安全折扣等参数都有较为明确而统一的规定。这就确保了抵押评估的科学性以及评估结果的可比性和可检验性。

　　2.对房地产估价师的要求

　　在不动产抵押贷款价值评估中，房地产估价师所起的作用至关重要。一方面由于抵押评估专业性极强，没有适当的不动产金融和市场的背景知识以及丰富的抵押评估实践经验，一般房地产估价师很难胜任抵押评估业务；另一方面评估结果将直接应用于贷款为目的的商业活动，这不仅对银行等提供贷款的金融机构带来风险，对房地产估价师自身而言也存在因估价不当而承担法律责任的风险。补充协议中对进行抵押评估的房地产估价师提出了两个重要标准：能力和独立性。（10）能力标准主要是要求房地产估价师必须拥有相应的职业经验，具备关于相关房地产市场的充分知识。独立性标准则要求，无论是银行所聘请的外部房地产估价师还是银行内部房地产估价师都必须独立于贷款决定及其他相关决策过程，且房地产估价师与贷款人之间不存在私人或商务关系。并且补充文件同时规定，房地产估价师能力和独立性必须定期通过外部房地产估价师、银行监管部门或独立检查者进行确认。国际评估准则中也有类似的规定。（11）

　　由此我们可以看出抵押评估对房地产估价师有严格的要求。虽然估价本身就是一项专业性强的职业，需要经过严格的考试才能获得执业资格。但是在相对更为专业和特殊的细分领域上，如抵押评估领域，并不是一般的房地产估价师都能涉足的。结合以往的教训，之所以在抵押估价中存在很多问题，给金融机构带来了巨大的风险和隐患，源头之一即在于没有对抵押评估从业人员进行严格的遴选，致使很多不具备资格，没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。因此，进行抵押评估的资格认证势在必行，对于防范银行金融风险、提高抵押评估质量意义重大。

　　3.再评估过程

　　如上所述，从安全性及防范风险的角度来看，市场价值和抵押价值在初次评估之后，在贷款期间内仍然需要定期监控其价值的变动情况，已获得不断更新的价值依据。因此在抵押评估中，再评估过程必不可少，是贷款风险监控的重要环节。补充文件中规定“作为进一步的安全措施，市场价值和贷款价值还必须在贷款到期时或至少每3年，或当市场在一年内总体价值下跌超过10%时进行重新估算”。（12）再评估过程保证了抵押评估的科学性和准确性，同时也提高了贷款安全性。

　　目前，国际社会及世界各国对不动产抵押价值评估问题日益关注，在一定程度上是对上世纪80年代和90年代发生的几次大型金融危机反思结果。虽然目前还未形成国际上统一的不动产抵押贷款价值评估细则，但是从近年来国际和地区性组织颁布的权威文件来看，对不动产抵押价值评估日渐达成共识。不少国家和地区性组织纷纷修订其相关评估准则，细化和加强对不动产抵押贷款价值评估的管理。国际评估准则引入抵押贷款价值定义，并指出抵押价值评估应与市场价值评估相区别，将对各国构建相应的不动产抵押贷款价值评估体系起到重要的引导和推动作用。

　　三、对我国构建不动产抵押贷款价值评估的借鉴意义

　　我国的不动产评估行业发展至今不过十一个年头，由于抵押贷款评估理论滞后，不动产抵押贷款价值评估的完整体系一直没有建立起来。不动产抵押贷款价值评估的实际操作中，房地产估价师只是对不动产的市场价值进行评估，并将其提供给银行信贷部门。由于没有抵押贷款价值作为参照，银行无法确定最适宜的、风险最小的贷款成数。往往是各家银行都提供相同的贷款成数，这种盲目确定贷款成数的做法，一方面如果贷款成数过低，则有可能降低了消费者本来可以享有的贷款效用，挤占了银行的利润空间；另一方面如果随意提高贷款成数，又会增加银行的信贷风险。总之，我国目前的不动产抵押贷款价值评估理论滞后，客观上制约着评估人员对不动产抵押价值评估特殊性的深刻理解，最终在一定程度上削弱了银行的竞争能力。因此，我们应该借鉴国际经验，构建完善的不动产抵押贷款价值评估体系，提高银行抵押贷款决策的科学性，促进银行在市场化方向的改革之路上更进一步。为了达到这一目的，目前应该着力做好以下两点工作：

　　（一）制定不动产抵押贷款目的价值评估准则，引入不动产抵押贷款价值评估。

　　由我国房地产评估行业组织在实际调研的基础上制定不动产抵押贷款目的的价值评估准则，引入不动产抵押贷款价值评估，确定不动产抵押贷款价值评估的估价原则、评估方法、参数选取、对房地产估价师要求和再评估要求等原则性内容。这将有助于规范评估人员的业务操作行为，提高评估结果的科学性和准确性。同时估价行业内部的评估准则，可以作为各银行制定内部不动产抵押贷款价值评估细则的参考，为银行进行风险控制和管理提供依据。与此同时，银行应积极探索建立内部评估机构，以负责对抵押贷款的评估工作，从内部加强对贷款风险的监督和控制，实现估价责任内部化。

　　（二）建立抵押贷款目的价值评估的执业准入机制，加强执业培训，建立抵押价值评估的专业资格认证制度。

　　2004年9月3日，银监会制定颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中着重指出商业银行在办理房地产贷款业务时，要建立相应风险管理和内控制度；对于因中介机构原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。建立包括专业资格认证制度在内的不动产抵押评估的管理机制，加强执业培训，可以推动我国不动产抵押价值评估的理论研究，培养具有风险意识、适应市场经济要求的专业不动产抵押价值评估师。从而有助于从根本上完善我国银行金融风险监管制度，从而推动不动产评估法律体系的发展。

　　参考文献：

　　1. IVSC International Valuation Standards Apr.2003.

　　2. Criteria in Defining exceptional of commercial real estate lending， supplement to the New Basel Capital Accord， January 2001.

　　3. 曲卫东、李林译，巴塞尔银行业监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则——对新巴塞尔资本协定的补充。

　　4. 曲卫东，《从<新巴塞尔协议>透视商业不动产抵押贷款的安全性》。

　　5. 中国银行业监督管理委员会，《商业银行房地产贷款风险管理指引》，2004年9月。

　　注  释：

　　（1）唐璐，女，中国人民大学土地管理系2003级硕士研究生。

　　（2）曲卫东，中国人民大学土地管理系副教授。

　　（3）2003版的国际评估准则中对这一定义未作调整和改变。

　　（4）《巴塞尔银行业监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则——对新巴塞尔资本协定的补充》，总则c款“市场价值和贷款价值”。

　　（5）参见2003版《国际评估准则》准则2“市场价值以外的价值基础”，3.12条款。

　　（6）参见《从<新巴塞尔协议>透视商业房地产抵押贷款的安全性》。

　　（7）参见2003版国际评估准则，应用指南2“贷款目的评估”，第三项“定义”，条款3.6

　　（8）参见《从<新巴塞尔协议>透视商业房地产抵押贷款的安全性》。

　　（9）参见《巴塞尔银行业监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则——对新巴塞尔资本协定的补充》，附录“评估准则”，抵押贷款价值基础。

　　（10）参见《巴塞尔银行业监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则——对新巴塞尔资本协定的补充》，总则，d条款“房地产估价师”。

　　（11）参见2003版国际评估准则，应用指南2“贷款目的评估”，第六项“讨论”，条款6. 8

　　（12）参见《巴塞尔银行业监管委员会确定对商业房地产贷款特殊处理的准则——对新巴塞尔资本协定的补充》，总则，c条款“市场价值和贷款价值”。