作为我国第一部有关城市房屋拆迁管理的行政法规J991年版的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称原《条例》）在计划经济体制背景下，对于规范城市房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁的行政管理，保障城市建设的顺利进行，促进社会经济发展，发挥了积极作用。但是，随着改革的不断深化和社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，原《条例》的某些规定，明显地越来越滞后于形势的发展，甚至违背市场经济发展的客观要求。

　　随着城市建设项目以政府投资为主转移到以社会投资为主，为了适应经济体制进一步变化、社会主义法制体系不断完善、各地城市房屋拆迁实践的实际需要，2001年6月 6日国务院第 40次常务会议通过了新的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）。新《条例》比原《条例》具有语言措辞及其内涵更准确，法理性更强，法律责任明确，操作性强等特点，体现了公正、公平、合法、等价有偿等市场经济法制化进程的要求。可以说，新《条例》的颁布实施，无疑对社会主义市场经济的确立、巩固和发展有着重要的意义。

　　新《条例》第一章第二条规定了该《条例》的调整范围，即“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本条例。”可见新《条例》是调整需要补偿、安置的房屋拆迁行为。新《条例》对拆迁补偿与安置方面作了较大的调整，对房屋拆迁补偿安置原则和标准有重大突破。

　　新《条例》中房屋拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格确定等房屋拆迁补偿估价方面的规定有着非常重要的作用和意义：

　　1.给房地产估价业提供一个新的契机。房屋拆迁补偿估价市场，既是一个崭新的广阔的市场，又是一块不好啃的“骨头”。房屋拆迁补偿估价有政策性强。影响面大、涉及面广、时间紧迫等特性。在一个地区范围内要全面平衡，要客观、公平、合理、准时、准确地作出估价，这对房地产估价师的业务水平提出了更高更严的要求。房地产估价师不能知难而退，而是应该迎难而上，迎接挑战，担负历史的重任。房地产估价机构要把握机遇，拓展业务，注重经济效益的同时也应注重社会效益。

　　2.提高了房屋拆迁补偿安置的透明度。原《条例》对补偿金额作了作价补偿或适当补偿的规定，使补偿金额的确定有较大的随意性，容易使有关人员搞“暗箱操作”，有利于腐败现象的滋长。新《条例》中拆迁货币补偿采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途。建筑面积等因素，评估房地产市场价格。房地产估价师面对的是一个个百姓个体，拆迁评估的价值标准又是房地产市场价，房屋拆迁估价要独立、公开、公正，要接受群众监督和社会监督，要经得住百姓挑剔、计较和时间的考验，从而提高了房屋拆迁补偿安置的透明度，有效地防止腐败。

　　3.有利于使被拆迁人的合法权益得到合理的补偿和全面的保障。原《条例》中拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价结合成新结算的办法给被拆迁人补偿的仅仅是房屋的残存价值，与所拆房屋的房地产市场价格有显著的区别。而新《条例》中的房屋拆迁补偿估价的估价范围为被拆迁房屋及其附属设施、院落和权属证书范围内的土地使用权。即要求拆迁估价时准确界定被拆迁人在拆迁公告日实际享有的房地产权益价值，使估价范围既无扩大，又无遗漏，全面合理地保障被拆迁人的合法权益，充分体现了等价有偿原则。

　　4.有效扼制钻政策空子，利用拆迁捞一笔财的不正当行为。在过去将户口因素、房屋户数作为确定安置面积标准，好房与质差房补偿金额差不多等带有社会保障性质的补偿安置政策下，有些人钻政策空子，专门购买质差房等着拆迁，或即将拆迁时大量迁入户口，一个房屋多办几个房照等不正当手段，发拆迁的财，扰乱房地产市场秩序，加重拆迁人的负担。新《条例》重视房屋实物、权益、区位综合评估的等价有偿的赎买政策，使上述行为再无可乘之际，无政策空子可钻，保护拆迁人的利益，保障房地产市场健康、有序地发展。

　　5.有效避免拆迁补偿混乱状况，有利于拆迁工作顺利进行。由于原《条例》的实施中，拆迁补偿安置标准不公平、有随意性，有些得到较好安置的被拆迁人积极响应拆迁工作，一些对安置不满的被拆迁人对拆迁工作有强烈的抵触情绪，百般阻挠拆迁进度和建设项目的顺利进行，给拆迁管理等有关部门工作增加不必要的麻烦和难度。每年拆迁期间，哭的、闹的、威胁恐吓的、找关系、走后fi等现象时有发生。拆迁人为了保障拆迁进程，不得不额外增加拆迁补偿安置费用，这样更造成拆迁安置补偿不公平、不合理的混乱状况，从而导致发生争议，扰乱社会秩序，加重了拆迁人的负担。新《条例》按照科学的、合理的估价原则和估价方法评估房地产市场价格，按等价有偿原则来实现货币补偿安置，能够避免拆迁补偿安置标准混乱状况，实现拆迁补偿安置的公平、合理，保持社会的稳定，提高拆迁管理部门工作效率，保障拆迁进度和建设项目如期顺利进行。

　　按新《条例》规定，房屋拆迁货币补偿金额以房地产市场评估价格确定。但是房屋拆迁补偿估价的假设前提不具备一般评估价格形成的假设前提。房屋拆迁又是一项政策性、强制性、时限性很强的工作。因此，房屋拆迁补偿估价的价格与真正意义上的房地产公开市场价格存在一定的区别，应是房地产的权利受到拆迁政策约束下的合理价格。因此要做好房屋拆迁补偿估价，要掌握其特性，及时准确拆迁估价的同时要做好拆迁估价外部环境的工作。

　下面谈一谈做好新时期房屋拆迁补偿估价工作的几点想法。

　　l.加快房地产估价机构的脱钩改制，确保房屋拆迁补偿估价独立、客观、公开、公正。房地产估价机构的改制，不要“明脱暗不脱”，藕断丝连，要做到从形式上到实质上的彻底的脱钩改制，使房屋拆迁补偿估价能够做到真正意义上的独立、客观、公开、公正推除行政干预等一切干扰正常房地产估价的障碍，提供房屋拆迁补偿估价良好、宽松的环境，使房屋拆迁补偿估价公开化，置于群众、社会的监督之下，使房地产估价师站在中立的立场上，做出客观、公平、公正的能够经受得住考验的估价。

　　2.进行房屋拆迁补偿估价，应当侧重于保护被拆迁人的合法权益。因为在拆迁过程中，虽然拆迁人与被拆迁人的法律地位是平等的，但是其经济地位、参与拆迁的主动性、补偿安置协议中所处的地位是不同的。在拆迁过程中，被拆迁人是被动的，是弱势群体。被拆迁人的被动地位使其合法权益易受侵害。为了消除被拆迁人对拆迁工作的抵触情绪，积极配合响应拆迁工作，应在政策上倾斜，侧重保护被拆迁人的合法权益。进行房屋拆迁补偿估价时，其补偿标准略高于（至少不低于）所在类区同类普通房屋的正常房地产市场价格的平均水平。当然同时也应该保护拆迁人的合法权益。如果过分加重拆迁人的负担，加重开发成本，会打击拆迁人的积极性，进而影响城市改造和建设。

　　3.正确把握房屋拆迁补偿估价的特性，做好房屋拆迁补偿估价工作。房屋拆迁补偿估价有政策性强。影响大、涉及面广、时间紧迫等特性。房屋拆迁补偿估价与其他估价目的下的估价有一定的区别，不同于真正意义上的房地产公开市场价值的估价。如果不从实际出发，生搬硬套新《条例》规定，逐户进行拆迁估价，不仅给估价工作增加难度和业务量，估价效率低，还会造成拆迁补偿安置标准混乱等现象。因此房地产估价师应该认真领会新《条例》精神，把握拆迁补偿估价的特性、拆迁法律法规以及地方政策，严守职业道德，及时了解掌握本地区房地产市场行情、特点，要有大局意识，全面平衡，一方面体现拆迁估价的特性，一方面使估价结果尽可能被拆迁相关利益主体公认和接受。

　　4.做好拆迁估价前期基础工作，提高估价效率，保障拆迁进程。拆迁工作是时限性很强的工作，不能因拆迁估价的拖延而影响拆迁进度。在保证估价精度的情况下，按时完成拆迁估价尤为重要。笔者认为拆迁估价时评估价格由基准价十浮动价来构成是合理的。即根据本地区特点，不同类区（或以栋为单位的楼）基准价确定下来后个别再考虑每户楼层、朝向、用途。建筑结构、权益等浮动价来确定各户的不同价格。根据具体情况，楼层朝向等可以固定的个别影响因素也可以采取固定的模式。拆迁估价时要原则性和灵活性相结合，同一供求圈内类似房地产价格趋于一致，使房地产估价师易于操作，使拆迁估价区别于过去仅考虑房屋残存价值的简单估价的老模式，又区别于真正意义上的房地产公开市场价值评估，简化估价过程，加快估价速度，保障拆迁进程。

　　5.做好拆迁估价纠纷调解等善后工作，保障建筑项目顺利进行。当拆迁相关利益主体对估价结果有异议人纷时，房地产估价机构应做好估价依据、估价过程、估价结果等的介绍解释工作。城市房屋拆迁管理部门应组织专家召开辩论会，进行最后裁定，以及政策方面的宣传、疏导、教育工作，按照解决纠纷程序认真解决纠纷，防止社会矛盾的发生，稳定社会秩序，保障建设项目的顺利进行。