房地产税制改革迫在眉睫

　　客观地说，在房地产开发中，税费的确占据开发成本的不小比例。北京一位知名开发商在阳光卫视的一次人物访谈中说，目前房地产的开发成本中税费约占65%，建安成本（房屋的建造成本）为35%.

　　对开发商而言，主要的税种有两个，一是营业税，一是企业所得税。营业税在许多大城市为5.5%，其构成为营业税5%以及在此基础上附加的城市建设税和教育附加税。由于这块税是根据开发商销售实现额征收的，因此避税的空间不大。

　　按照房地产征税发生的环节区分，为房地产取得、保有和流转三个环节的税收。如果仅从现在所征收的房地产税来看，由于有避税因素，总的税负并不十分重。

　　那么开发商为何说在开发成本构成中，税负因素占有很大比重呢？这是因为其中包含了三块内容，即租、税、费。租，主要是土地出让金；税，主要有房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税；至于“费”，可以说与房地产相关的收费名目繁多，虽各地差异较大，但一般而言，收费项目大都有数十种之多，有的地方甚至超过百种。

　　房地产收费的本质是政府有关部门向土地使用者和房屋所有者因提供服务收取的直接性补偿，不具有房地产税收强制、无偿、固定的特征。由于收费是进入地方财政的预算外资金，因此也成为政府各部门着力拼抢和争食的蛋糕，收费种类越来越多就不足为奇了。

　　北京一位开发商告诉记者，实际上税在开发成本中没有多少，主要是费。你不交费，项目就根本进行不下去。

　　从广义上讲，无论我们对行政事业收费作何解释，但对于购房人来说，已含在房价中的税费都是一种负担。说穿了，费与税并没有什么本质的区别，费与税的不同仅在于各自立法级别的高低不同。由于“费”关乎政府各相关部门的切身利益，因而开发商要想逃“费”会有一定难度。

　　按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。明租，就是将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；正税，就是统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢；清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其他收费或取消或合并为某一固定税种。