国地税合并后，金税三期再度升级，而房地产行业一直以来是税务稽查的重点行业，房地产企业稍有不慎，就将面临涉税风险。

掌握房地产企业汇算清缴中各种疑难问题，正确应对各种疑难杂症，才能有效纳税，防止多交税，或误用失效的税收政策，带来不必要的纳税风险。

本篇文章是房地产企业会计人员经常遇到的问题，一起来看看吧。

一、如何判断开发项目是否完工？

房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。

（1）完工年度之前——企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。

（2）在完工年度——企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

（3）在完工年度后——企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。

【案例1】甲房地产开发企业2018年12月采用一次性全额收款方式销售A项目产品收房款900万元； B项目采用按揭贷款方式销售，2018年12月收首付款500万元计入“预收账款”，当月收银行划转按揭贷款2,000万元计入“短期借款”，以上项目均已完工。

计算：2018年12月应实现收入。

分析： A项目应实现收入9 000 000元；

B项目应实现收入＝5 000 000＋20 000 000＝25 000 000元

全月应实现收入＝9 000 000＋＋25 000 000＝34 000 000元

二、实施新收入准则后销售收入的税会差异

新收入准则做了重大修改。老准则在收入确认上强调“风险报酬转移”，而新收入准则强调“控制权转移”。

房地产行业的收入确认有其行业特殊性，除现房销售以外，广泛采用的预售模式明显导致了控制权转移与风险报酬转移的时点不一致。

新收入准则构建一个“五步法”收入确认新模型，

即：（1）识别合同； （2）识别履约义务；（3）确认交易价格；（4）分摊交易价格；（5）确认收入。

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