资产评估师《建筑工程》知识点：成本法在房地产评估中的操作步骤
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知识点：成本法在房地产评估中的操作步骤
1.计算待开发土地取得费用
（1）征收集体土地
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土地补偿费（农村集体）
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为耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍，无收益的不用补偿。
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安置补助费
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一个需要安置的农业人口按该耕地征用前三年平均年产值的4-6倍计算。但每公顷的安置补偿费最高不超过被征用前三年平均年产值的15倍。
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青苗补偿和地上附着物
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标准由省、自治区、直辖市制定，给予所有者补偿。
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新菜地开发建设基金
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征用城郊商品菜地时支付的费用。菜地是指连续3年以上种菜或养鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘。
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土地补偿费和安置补助费不能使安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
（2）拆迁补偿费
标准各地定
2.计算土地开发费
土地开发费主要包括：
基础设施配套费：三通一平、七通一平
公共事业建设配套费：邮电、学校、公园等
小区开发配套费：同上，根据用地情况合理确定
3.计算投资利息
【注意】
（1）不管自有资金还是借入资金，都要计算利息
（2）利息的计算采用复利，而不是单利
（3）关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。
4.计算投资利润和税费
含义：投资利润是投资开发商投资的回报
投资利润计算
利润通常以土地取得费和土地开发费为基数
税费
取得土地和开发过程中所必须支付的税赋和费用。
5.计算土地增值收益
土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。
土地增值收益归土地所有者。
土地增值收益率通常为10%-25%。
