开发企业土地增值额咋算？

开发企业土地增值额的计算是土地增值税计算中的关键步骤，下面为你详细介绍其计算方法和相关要点。

首先，要明确土地增值额的计算公式，土地增值额 = 转让房地产取得的收入 - 扣除项目金额。

对于转让房地产取得的收入，开发企业转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。货币收入是最常见的形式，如直接收到的现金、银行存款等；实物收入则要按照取得收入时的市场价格折算成货币金额；其他收入如无形资产收入或具有财产价值的权利等，也需合理评估作价计入收入总额。

扣除项目金额的确定较为复杂，不同情况下扣除项目有所不同。对于新建房地产转让，主要扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款以及按国家统一规定缴纳的有关费用；房地产开发成本，如土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等；房地产开发费用，它的计算要根据利息支出能否按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明来区分处理。能提供证明的，允许扣除的房地产开发费用 = 利息 （取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×5%以内；不能提供证明的，允许扣除的房地产开发费用 =（取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×10%以内；与转让房地产有关的税金，如城市维护建设税、教育费附加等；加计扣除，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%扣除。

对于存量房地产转让，扣除项目包括房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。

例如，某开发企业转让一栋新建写字楼，取得转让收入5000万元，取得土地使用权所支付的金额为1000万元，房地产开发成本为2000万元，房地产开发费用中利息支出为300万元（能提供金融机构证明并能按项目分摊），其他开发费用扣除比例为5%，转让环节缴纳的税金为275万元。则可扣除项目金额 = 1000 2