自用转投房成本模式咋处理？

当企业将自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，需要按照相关会计准则进行处理。以下是具体的处理步骤和要点。

首先，要明确转换日的确定。转换日通常是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。比如企业将原本用于自身办公的建筑物对外出租，租赁期开始日就是转换日。

在账务处理方面，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值。具体来说，企业应按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备”科目。

以自用建筑物转换为投资性房地产为例，企业应按自用建筑物的账面原价，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”科目；按已计提的折旧，借记“累计折旧”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

如果是自用土地使用权转换为投资性房地产，账务处理原理相同。按土地使用权的账面原价，借记“投资性房地产”科目，贷记“无形资产”科目；按已摊销的金额，借记“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，需要按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销。借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

当投资性房地产存在减值迹象时，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

总之，自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产的处理，关键在于准确结转相关资产的账面价值，并按照成本模式进行后续的折旧、摊销和减值处理，确保会计信息的准确性和可靠性。