非房企投房转换损益咋算？

非房企投资性房地产转换损益的计算需要根据不同的转换情况来分别确定，下面为你详细介绍。

首先是成本模式下的转换。在成本模式下，投资性房地产与非投资性房地产之间的转换是按照账面价值进行结转的，不确认转换损益。例如，企业将自用的建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按照该项建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备”科目。同样，当企业将以成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，也是按照账面价值进行对应科目的结转，整个过程不存在损益的确认。

然后是公允价值模式下的转换。当非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。比如，企业将自用的办公楼转换为投资性房地产，自用办公楼的账面价值为 500 万元，转换日的公允价值为 450 万元，那么差额 50 万元就应计入公允价值变动损益，这意味着企业当期利润会减少 50 万元。而如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额应计入其他综合收益。假设上述自用办公楼转换日的公允价值为 550 万元，那么差额 50 万元就计入其他综合收益，不计入当期损益，待该项投资性房地产处置时，将因转换计入其他综合收益的部分转入当期损益。

当采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。例如，投资性房地产的账面价值为 600 万元，转换日公允价值为 620 万元，那么 20 万元的差额就计入公允价值变动损益，增加当期利润；若转换日公允价值为 580 万元，20 万元的差额同样计入公允价值变动损益，但会减少当期利润。

综上所述，非房企投资性房地产转换损益的计算关键在于区分成本模式和公允价值模式，以及明确转换的方向，根据不同情况进行相应的会计处理。