如何确定投资性房地产初始成本？

投资性房地产初始成本的确定需要区分不同的取得方式，以下为您详细介绍各种取得方式下投资性房地产初始成本的确定方法。

首先是外购的投资性房地产。对于企业外购的投资性房地产，其初始成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。这里的购买价款就是企业为购买投资性房地产实际支付的金额；相关税费涵盖了在购买过程中缴纳的契税、印花税等；可直接归属于该资产的其他支出，比如运输费、装卸费等。例如，企业购买一栋用于出租的写字楼，支付购买价款 5000 万元，缴纳契税 150 万元，发生的相关手续费等其他直接支出 50 万元，那么该投资性房地产的初始成本就是 5200 万元。

其次是自行建造的投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。这包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用以及分摊的间接费用等。在建造过程中，企业要准确核算各项支出，只有与建造该投资性房地产直接相关且在达到预定可使用状态前发生的支出才能计入初始成本。例如，企业自行建造一座商场用于出租，在建造期间发生土地开发费用 1000 万元，建筑材料及人工成本 3000 万元，符合资本化条件的借款费用 200 万元，那么该商场作为投资性房地产的初始成本就是 4200 万元。

最后是非投资性房地产转换为投资性房地产。在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的投资性房地产的入账价值。在公允价值模式下，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。

总之，确定投资性房地产初始成本时，企业需要根据不同的取得方式，严格按照会计准则的要求准确核算各项成本支出，以确保财务信息的准确性和可靠性。