投转非账务处理要点是啥？

投转非指的是投资性房地产转换为非投资性房地产，其账务处理要点需要从成本模式和公允价值模式两个方面来详细分析。

在成本模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等科目。具体账务处理为，按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。这里的要点在于科目对应转换，将投资性房地产相关的科目准确转换为自用资产对应的科目，保证账面价值的准确结转。

当投资性房地产转换为存货时，应按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。这一过程主要是将投资性房地产的账面价值完整地转为存货的成本。

在公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。账务处理为，按转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产——成本”“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。这里重点是公允价值的确定以及差额的处理，公允价值的准确获取对账务处理至关重要，而差额计入当期损益会直接影响企业的利润。

投资性房地产转换为存货时，按转换日的公允价值，借记“开发产品”科目，按投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产——成本”“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。同样，公允价值的确定和差额处理是关键要点，