非转投公允减值怎核算？

在中级会计实务中，“非转投”指的是非投资性房地产转换为投资性房地产，当采用公允价值模式进行后续计量时，对于转换时出现公允价值减值的情况，其核算需要遵循一定的规则。

首先，我们要明确非投资性房地产和投资性房地产的概念。非投资性房地产主要包括企业自用的房地产以及作为存货的房地产等；而投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

当非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，需要区分两种情况。如果是自用房地产转换为投资性房地产，应当以转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。例如，企业将一栋自用办公楼转换为投资性房地产，该办公楼的原账面价值为5000万元，转换日的公允价值为4800万元，那么差额200万元就应计入公允价值变动损益，会计分录为：借：投资性房地产——成本 4800万元，公允价值变动损益200万元；贷：固定资产 5000万元。

如果是作为存货的房地产转换为投资性房地产，同样以转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额也计入当期损益（公允价值变动损益）。比如，企业将一批作为存货核算的商品房转换为投资性房地产，存货的账面价值为3000万元，转换日的公允价值为2800万元，差额200万元计入公允价值变动损益，会计分录为：借：投资性房地产——成本 2800万元，公允价值变动损益200万元；贷：开发产品 3000万元。

这种核算方式体现了会计的谨慎性原则，将公允价值减值的部分及时在当期损益中反映，使得财务报表能够更准确地反映企业的财务状况和经营成果。同时，后续在持有投资性房地产期间，公允价值的变动也会继续通过公允价值变动损益科目进行核算。