外购投资性房产咋计量？

外购投资性房地产的计量需要从初始计量和后续计量两个方面来进行详细阐述。

首先是初始计量。企业外购的投资性房地产，只有在购入的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。这里的购买价款就是企业为购买该投资性房地产实际支付的金额；相关税费比如契税等，是在购买过程中按照规定需要缴纳的费用；可直接归属于该资产的其他支出，像运输费、装卸费等，这些费用是使投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。例如，企业购买一栋用于出租的写字楼，支付购买价款5000万元，缴纳契税150万元，发生相关的运输费、手续费等50万元，那么该投资性房地产的初始入账成本就是5000 150 50 = 5200万元。

然后是后续计量。投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式两种。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下，也可以采用公允价值模式进行后续计量。采用成本模式计量时，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。以成本模式计量的投资性房地产，其账面价值随着折旧、摊销和减值准备的计提而逐渐减少。例如上述写字楼采用成本模式计量，预计使用年限为50年，无残值，每年应计提的折旧额为5200÷50 = 104万元。而采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。比如该写字楼在资产负债表日公允价值变为5300万元，就应借记“投资性房地产——公允价值变动”100万元，贷记“公允价值变动损益”100万元。

企业一旦选择采用某种后续计量