投资性地产初始成本定？

投资性房地产的初始成本确定需要区分不同的取得方式，以下为你详细介绍。

首先是外购的投资性房地产。企业外购的投资性房地产，其初始成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。这里的购买价款就是企业为购买该投资性房地产实际支付的金额；相关税费比如契税等，是在购买过程中按照规定需要缴纳的费用；可直接归属于该资产的其他支出，例如运输费、装卸费等，这些费用是使投资性房地产达到预定可使用状态所必需的支出。例如，甲企业购买一栋写字楼用于出租，支付购买价款 5000 万元，缴纳契税 150 万元，发生运输费等其他直接支出 50 万元，那么该投资性房地产的初始成本就是 5000 150 50 = 5200 万元。

其次是自行建造的投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。这包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用以及分摊的间接费用等。在建造过程中，企业要准确核算各项支出，只有与使投资性房地产达到预定可使用状态直接相关的支出才能计入初始成本。比如乙企业自行建造一座商场用于出租，在建造过程中，土地开发费用支出 800 万元，建筑成本 3000 万元，应资本化的借款利息 200 万元，那么该商场作为投资性房地产的初始成本就是 800 3000 200 = 4000 万元。

此外，非投资性房地产转换为投资性房地产时，其初始成本的确定也有不同的规定。在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的投资性房地产的入账价值；在公允价值模式下，应当以转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。

总之，投资性房地产初始成本的确定需要根据不同的取得方式，严格按照会计准则的要求，准确核算各项相关支出，以保证会计信息的准确性和可靠性。