【考点精讲】

城镇土地使用税的常见税收优惠（税法）

城镇土地使用税的税收优惠需要和房产税的税收优惠结合起来一起掌握。详细规定如下：

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地免缴土地使用税。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免缴土地使用税。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地免缴土地使用税。

（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地免缴土地使用税。

（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免缴土地使用税。

（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

（8）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

（9）免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

【疑难问题解答】

1.被投资单位发生超额亏损的情况下，投资方如何处理？（会计）

解答：投资企业在确认应分担被投资单位发生的超额亏损时，应当按照以下顺序进行处理：

首先，冲减长期股权投资的账面价值。确认被投资单位净损益的份额时，应在“长期股权投资”科目下单独设置“损益调整”明细科目核算。在确认被投资单位发生的净亏损时，首先冲减“长期股权投资—损益调整”，直至将长期股权投资的账面价值减记至零为止。

其次，在长期股权投资的账面价值减记至零的情况下，对于未确认的投资损失，考虑除长期股权投资外，账面上是否有其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益项目，如果有，则应以其长期债权的账面价值为限，继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。

最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定，投资企业仍需要承担额外损失弥补等义务的，应按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。

2.《外资企业法》中所称的外资企业是否包括国外的法人企业？（经济法）

解答：不包括境外的法人。根据《外资企业法》的相关规定，外资企业是指依照中国有关法律在中国境内设立的全部资本由外国投资者投资的企业，不包括外国的企业和其他经济组织在中国境内的分支机构。

3.外国投资者并购境内企业后设立外商投资企业，投资总额如何确定？（经济法）

解答：外国投资者并购境内企业后设立外商投资企业，该外商投资企业的注册资本应与投资总额保持一定的比例。

根据《外国投资者并购境内企业暂行规定》的规定，外国投资者股权并购的，除国家另有规定外，对并购后所设外商投资企业应按照以下比例确定投资总额的上限：

（1）注册资本在210万美元以下的，投资总额不得超过注册资本的10/7；

（2）注册资本在210万美元以上至500万美元的，投资总额不得超过注册资本的2倍；

（3）注册资本在500万美元以上至1200万美元的，投资总额不得超过注册资本的2.5倍；

（4）注册资本在1200万美元以上的，投资总额不得超过注册资本的3倍。

【易错易混辨析】

准确性与计价和分摊两类认定的区别（审计）

由准确性认定推导出的审计目标是确认已记录的交易是按正确金额反映的。

计价和分摊认定是资产、负债和所有者权益以恰当的金额包括在财务报表中，与之相关的计价或分摊调整已恰当记录。

针对“准确性”认定与“计价和分摊”认定来说，从本质上来看，都是涉及到了金额计量的认定，但涉及到的项目不同，因此描述方式也是不同的。

比如被审计单位某笔应收账款实际金额100万元，但入账金额为120万元，那么说明被审计单位应收账款的金额计量存在错误，因此违反了计价和分摊认定。

假定与该笔应收账款对应的销售收入登记入账的金额也是120万元，那么说明被审计单位该笔收入存在金额计量上的错误，因此违反了准确性认定。

从以上描述来看，与准确性认定相关的是交易和事项，而与计价和分摊认定相关的是期末账户余额。

另外也可以把握这个原则：交易和事项主要与利润表项目有关；期末账户余额主要与资产负债表项目有关；列报主要与附注披露有关。

【历年考题剖析】

某公司是一家生物制药企业，目前正处于高速成长阶段。公司计划发行10年期限的附认股权债券进行筹资。下列说法中，正确的有（ ）。（财务成本管理-2010年-多选题）

A.认股权证是一种看涨期权，可以使用布莱克－斯科尔斯模型对认股权证进行定价

B.使用附认股权债券筹资的主要目的是当认股权证执行时，可以以高于债券发行日股价的执行价格给公司带来新的权益资本

C.使用附认股权债券筹资的缺点是当认股权证执行时，会稀释股价和每股收益

D.为了使附认股权债券顺利发行，其内含报酬率应当介于债务市场利率和普通股成本之间

答案：CD

解析：布莱克－斯科尔斯模型假设没有股利支付，认股权证不能假设有效期内不分红，因此，不能使用布莱克－斯科尔斯模型定价，由此可知，选项A的说法不正确。认股权证与公司债券同时发行，用来吸引投资者购买票面利率低于市场要求的长期债券，由此可知，选项B的说法不正确。使用附认股权债券筹资时，行权会增加普通股股数，所以，会稀释股价和每股收益，由此可知，选项C的说法正确。使用附认股权债券筹资时，如果内含报酬率低于债务市场利率，投资人不会购买该项投资组合，如果内含报酬率高于普通股成本，发行公司不会接受该方案，由此可知，选项D的说法正确。

点评：本题主要考核“认股权证”知识点。该知识点需要大家熟记教材基础知识，并能够灵活运用，2010年正保会计网校普通班《模拟试题二》多选题第13题考核了该知识点。2010年“梦想成真”系列辅导丛书《应试指南》227页多选题第9题涉及该题考点。同时，在正保会计网校2010年《财务成本管理》基础班、习题班练习中心均有所涉及，另外，在网校陈华亭老师考前串讲班中重点提及。