【考点精讲】
一、房产税的纳税人和征税范围（经济法基础）
1.房产税纳税人
房产税的纳税人是在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。
具体规定如下（注意多选题）：
①产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；
②产权出典的，承典人为纳税人；
③产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人；
④产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；
⑤纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
[提示]房地产开发企业建造的商品房，在出售之前不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已经使用、出租、出借的商品房应当征收房产税。
2.房产税征税对象和征收范围
①房产税的征税对象是房产，它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。
[提示]独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙、烟囱等）不属于房产，不征房产税。
②房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
提示：位于农村的房屋，不属于房产税征税范围，不征收房产税。
二、房产税计税依据与税额计算的特殊规定（经济法基础）
1.房产税的征收方式分为从价计征和从租计征两种，其计税依据和税率也有所不同。
从价计征——以房产余值为计税依据：
房产余值＝房产原值×（1－扣除比例10%～30%）
房产原值，是指纳税人会计账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值（或原价）。
自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
从租计征——以房屋出租取得的租金收入为计税依据：
以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
2.税额计算的特殊规定
（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，以房产余值作为计税依据计征房产税。
（2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，以租金收入为计税依据计征房产税。
（3）对融资租赁的房屋，以房屋余值为计税依据计征房产税。
（4）居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。
由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
【疑难问题解答】
赊销商品是否能够确认收入？（初级会计实务）
解答：销售商品是否能够确认收入并不是看是否收到款项，而是应当看销售商品是否满足收入确认的5个条件，如果在赊销业务中满足了收入确认的5个条件就可以确认收入。
例题：F公司向J公司赊销A产品100件，单价为10000元，单位销售成本为8000元，F公司为增值税一般纳税人，增值税税率为17%，J公司答应在1个月后支付款项。
解析：根据收入确认的5个条件判断赊销业务是否满足收入确认的条件：
（1）商品已经销售给J公司，说明F公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给J公司；
（2）F公司没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
（3）该商品总售价为1000000元，说明收入的金额能够可靠地计量；
（4）虽然J公司暂时没有支付款项，但是在1个月后J公司将支付款项，即与交易相关的经济利益很可能流入企业；
（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
因此该项赊销业务可以确认收入，F公司编制会计分录：
借：应收账款1170000
贷：主营业务收入1000000
应交税费—应交增值税（销项税额）170000
借：主营业务成本800000
贷：库存商品800000
【易错易混辨析】
房产税中所说的出租与出典有何不同？（经济法基础）
（1）出租是指在约定期间内，出租人将资产使用权让与承租人并收取租金的行为。经营租赁方式下，租赁资产的所有权属于出租人。
（2）在房屋的管理和使用中，产权出典，是指产权所有人为了某种需要，将自己的房屋等的产权，在一定的期限内转让（出典）给他人使用而取得出典价款的一种融资行为。产权所有人（房主）称为房屋出典人；支付现金或实物取得房屋支配权的人称为房屋的承典人。这种业务一般发生于出典人急需用资金，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付一定的典价后，在质典期内获取抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典人在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋等的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定对房屋具有支配权的承典人为纳税人。
【历年考题剖析】
1.下列各项中，关于收入确认表述正确的是（ ）。（初级会计实务-单选题-2010年）
A.采用预收货款方式销售商品，应在收到货款时确认收入
B.采用分期收款方式销售商品，应在货款全部收回时确认收入
C.采用交款提货方式销售商品，应在开出发票收到货款时确认收入
D.采用支付手续费委托代销方式销售商品，应在发出商品时确认收入
答案：C
解析：本题考核收入的确认。采用预收货款方式销售商品的，应该在发出商品的时候确认收入，所以选项A不正确；采用分期收款方式销售商品的，为按合同约定的收款日期的当天，所以选项B不正确；采用支付手续费委托代销方式销售商品，应该在收到代销清单时确认收入，所以选项D不正确。
