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注册资产评估师《资产评估》复习：收益法在房地产评估中的应用
第五章 房地产评估
知识点九、收益法在房地产评估中的应用
一、适用范围
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。
不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。
二、基本思路
（一）收益为无限年期的房地产价值
计算公式为：
房地产价格=纯净益/资本化率 （5-1）
这种理论的抽象，包含着三个假设前提：
（1）净收益每年不变；
（2）资本化率固定；
（3）收益为无限年期。
提示：参见教材48页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式。
（二）收益为有限年期的房地产价值
计算公式为：
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：
（1）净收益每年不变；
（2）资本化率固定且大于零；
（3）收益年期有限为n.
提示：参见教材48页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式
（三）以上思路的具体运用
运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
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