注册资产评估师考试《资产评估》预习：关于评估报告的内容要求

第十四章 国外评估准则

　　知识点四、《专业评估执业统一准则》关于评估报告的内容要求

　　（一）评估报告的形式、格式与类型

　　1.美国USPAP规定不动产评估书面报告的类型必须是完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告这三种类型中的一种，并且必须在评估报告中明确列示所采用的报告类型。

　　2.报告的实质性内容决定了报告采用何种形式、格式或者类型。

　　3.美国规定每份书面或口头不动产评估报告必须：

　　（1）清晰、准确地反映评估，不得误导；

　　（2）包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能够正确理解评估报告；

　　（3）清晰、明确地披露任何直接影响评估的特别假设或逆向假设，并指明它们对价值的影响。

　　（二）评估报告主要内容

　　⒈概述

　　（1）当预期的使用者是除了客户以外的其他方时，评估人员必须提供完整型评估报告或者简明型评估报告。

　　（2）当预期的使用者不是除了客户以外的其他方时，评估人员必须提供限制型评估报告。

　　（3）三种评估意见的根本区别在于报告所提供信息资料的内容和详细程度。

　　（4）美国准则所要求的评估报告的内容和信息详细程度是对每一种类型报告的最低要求。评估人员必须在必要的时候补充完善报告的形式内容，保证对报告的预期使用者不产生误导，并且保证所提供的报告遵守专业评估执业统一准则提出的要求。

　　⑸为了满足披露的要求而接受完整型评估报告、简明型评估报告或者限制型评估报告的副本的人员不能成为评估结果的预期使用人员，除非评估委托人明确表示这种人员是评估结果的预期使用人员。

　　2.完整型评估报告

　　完整型评估报告的内容必须与报告的预期用途相一致，并且，至少包括以下内容：

　　（1）明确说明客户和预期使用者的身份

　　在非常特别的情况下，当客户要求保持匿名时，评估人员仍然要在工作文档描述确定客户的身份，但可以在评估报告中删除客户身份的描述。

　　评估报告的预期使用者可能包括出借人、政府机构的职员、客户的合伙人、客户的律师和客户的会计人员。

　　（2）明确评估的预期用途。

　　（3）明确并用充分的信息资料描述被评估的不动产，这种描述包括与评估业务有关财产的物理和经济方面的特性。

　　（4）明确说明被评估的不动产权益。

　　（5）明确说明评估的目的，包括对被评估的价值定义和类型以及它的来源的说明。

　　（6）说明评估生效日和报告日期。

　　当评估报告日的市场状况不同于评估生效日的市场状况时，在评估报告的不同阶段多次同时强调说明评估生效日和评估报告日，对评估报告的阅读者正确理解是十分重要的

　　（7）明确叙述足以向评估客户和评估结果使用者说明评估的工作范畴的信息。

　　（8）明确说明影响评估分析、意见和结论的所有假设、逆向假设和限制性条件。

　　（9）明确描述评估中所考虑的信息，所采用的程序和支持其分析、意见和结论的推理过程。评估人员应确信评估报告已提供足够的信息，以使客户和评估报告的期望使用者能够理解评估结果或者结论的合理性。

　　（10）明确描述评估日期现存不动产的用途，以及明确描述在评估报告中反映出来的不动产的用途；以及当评估业务的目的是要得出市场价值时，明确描述评估人员对不动产最佳用途的分析意见的合理性和推理过程所用的论据。此款要求评估报告需包含评估人员关于被评估不动产最佳用途的意见，除非关于最佳用途的意见是不必要的

　　（11）经评估人员签署的证明文件。

　　3.简明型评估报告

　　简明型评估报告的内容必须与评估的预期用途相一致，并且至少包括以下11项与完整型评估报告相似的内容：

　　4.限制型评估报告

　　限制型评估报告的内容必须与评估的预期用途相一致，并且至少包括以下11项与完整型评估报告相似的内容：

　　（三）三种类型评估报告的比较

　　1.完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告三种评估意见的根本区别在于所提供信息的详细程度的不同。

　　2.完整型评估报告的特点

　　（1）完整型评估报告应包含所有对解决评估问题具有重要意义的信息

　　（2）“描述”是完整型评估报告与其他报告区别的术语。要求用足够的信息对进行评估业务所涉及的工作范畴向客户和评估的期望使用者加以说明

　　（3）完整型评估报告的阅读者可以期望所有重要数据都被详细报告。

　　3.简明型评估报告的特点

　　（1）简明型评估报告应该包含对解决评估问题具有重要意义的信息做出概略说明。

　　（2）“概略说明”是简明型评估报告区别于其他评估报告的重要术语。要求用足够的信息对进行评估业务所涉及的工作范畴向客户和评估的期望使用者加以概略说明。

　　（3）简明型评估报告的阅读者可以期望在表格或简单叙述中发现所有重要数据。

　　4.限制型评估报告的特点

　　（1）限制型评估报告是仅仅为客户使用的。

　　（2）限制型评估报告应该包含对解决评估问题具有重要意义的信息的简短陈述。

　　（3）“陈述”是限制型评估报告区别于其他评估报告的重要术语。要求对数据的收集、核实和报告过程的范围予以简单说明或者摘引保存在评估人员工作底稿中描述所进行的评估工作范畴的评估协议内容。

　　（4）限制型评估报告的阅读者不应期望所有的重要数据都被报告。

　　（5）报告必须注明存有支持评估人员的观点和结论的专门资料档案，而且该档案的内容应当足以使评估人员编制一个简明型评估报告。该工作文档应该可供客户（或客户的代理人，比如客户聘请进行评估复核工作的评估人员）查阅，也可供国家有关部门以及通过法律程序授权的第三方和经过适当授权的专业审查委员会审查